مهندسی ساختمان در کلاردشت

«برای ساخت ویلا چه کار باید بکنیم؟» برای پاسخ به این پرسش، صورت خلاصه می توان گفت: خرید زمین، تهیه نقشه و اخذ جواز ساخت از شهرداری یا دهیاری، عقد پیمان با یک مجری و در نهایت اجرای پروژه. ساختمان از گران ترین کالاها است و ارزش آن را دارد که برای یافتن زمین مناسب، طرح مناسب و مجری کاردان و مورد اعتماد وقت گذاشته و تحقیق کنیم. همچنان که برای خرید یک کالای یک میلیون تومانی به چندین فروشگاه مراجعه می کنیم، در زمینه ساختمان نیز که صدها برابر پرهزینه تر است منطقی است که حساسیت مان بیشتر باشد. در ادامه با نگاه دقیق تری مراحل ساخت ویلا را مورد بررسی قرار می دهیم.

خرید زمین اولین گام است. هنگام خریداری زمین نکات فراوانی را بایستی مدنظر قرار داد. چه از لحاظ موقعیت مکانی و شکل هندسی زمین تا چشم انداز آینده منطقه، و چه از لحاظ سلامت ملک از نظر مالکیت. پیشنهاد این است که از مشورت های مفید مهندسین ساختمان و کارشناسان خبره املاک بهره مند شویم. جدای از این، نکته ای که در مورد بازار خرید و فروش زمین در کلاردشت مطرح می شود آن است که از اواسط دهه هشتاد به این سو، قیمت زمین تقریباً تغییری نکرده یا حداکثر یک و نیم برابر شده است. و علت آن، کاهش تقاضای خرید و از دیگر سو افزایش نیاز به فروش زمین بوده است. در حال حاضر زمین های بزرگ به قطعاتی به مساحت هایی در حدود سیصد تا پانصد مترمربع تفکیک می شوند و قیمت زمین های داخل بافت که قابلیت دریافت مجوز ساخت دارند، در حدود دویست تا چهارصد هزار تومان برای هر مترمربع می باشد. این قیمت پایین در مقایسه با قیمت زمین در شهرهای بزرگ، به سبب مسائلی است که گفته شد، واگرنه، کیفیت آب و هوای منطقه و زیبایی های بی نظیر و کم نظیر طبیعت، به ما می گوید که قیمت واقعی زمین در این شهرستان زیبا بایستی بسیار بیشتر از این مقدار باشد. بنابراین، خرید زمین در کلاردشت با هر قیمتی، یک برد به حساب می آید. در مقایسه با شهرهای بزرگ که قیمت زمین پنج برابر سازه است، در این جا بالعکس، قیمت سازه اهمیت پنج برابر بر زمین دارد. و این امر به این معناست که مرحله خرید مرحله حساس و نسبتاً پیچیده ای نیست.

مرحله بعد، فرآیند طراحی است که پس از انجام نقشه برداری و بدست آوردن خطوط تراز توپوگرافی آغاز می شود. نقشه های ساختمانی در این مرحله تهیه می شوند. این نقشه ها توسط مهندسین معمار، عمران، برق و مکانیک طراحی خواهند شد. در ترسیم این نقشه ها اصول و ضوابط مهندسی و مقررات ملی ساختمان مدنظر قرار خواهد گرفت.

مهندس معمار با توجه به برگه اصول و ضوابط شهرداری و دهیاری و درصد تراکم سطح اشغال و مساحت کل طبقات، و بر اساس خواسته های کارفرما اقدام به طراحی می کند و پس از چند مرحله تغییر و اصلاح نقشه، کار طراحی نهایی می شوند. طراحی معماری ساختمان حساس ترین قسمت طراحی است. مسئله اقلیم، نور، اشراف چشم انداز، فرم ساختمان تاعملکرد فضا ها، طراحی داخلی تا روانشناسی رنگ، و البته اعمال خواسته های کارفرما به صورت همزمان مواردی است که مهندس معمار به آنها توجه دارد.

نقشه های سازه نیز تضمین کننده استحکام و اجرای صحیح بنا است. نقشه های سازه شامل مقاطع اعضاء به همراه تعداد، قطر، طول و نوع میلگرد مصرفی است و جزئیات اتصالات و ابعاد متعددی را نیز با خود به همراه دارد. لازمه اجرای صحیح، وجود نقشه های کامل با جزئیات کافی است. مطالبه نقشه های کامل تر، در مرحله طراحی گرانتر تمام می شود اما به سبب صرفه جویی های متعددی که در پی خواهد داشت در نهایت به سود سازنده خواهد بود. به طور مثال برای یک ساختمان می توان دفترچه محاسبات پانصدهزار تومانی تهیه کرد که از نظر نظام مهندسی نیز خالی از اشکال باشد و به قول معروف کار را راه بیاندازد. اما برای همین ساختمان، می توان دفترچه محاسباتی تهیه کرد که چهار میلیون تومان هزینه در پی داشته باشد. در نگاه اول، مورد اول ارزان تر است، اما واقعیت مطلب این است که در نهایت، با صرفه جویی در مصالح و کاهش پرت میلگرد و پرهیز از دوباره کاری ها، مورد دوم که ظاهراً گران تر است، بارها و بارها به صرفه تر از آب درمی آید. دفترچه محاسبات کامل شامل توپوگرافی زمین و نقشه های خاکبرداری، یادآوری های عمومی اجرایی، فرضیات طراحی، مدل سازی، بارگذاری، تحلیل، طراحی و در نهایت جزئیات دقیق سازه و جداول لیستوفر و برش میلگرد است که در می تواند در یک پروژه واقعی، فقط صرفه جویی در مصرف میلگرد در فونداسیون بیش از هزینه دستمزد تهیه دفترچه محسابات باشد. مصرف بهینه میلگرد و قرارگیری مصالح به درستی و با اندازه محاسبه شده و با چینش آیین نامه ای مواردی است که با اجرا کردن نقشه های کامل سازه محقق می شود و این دوراندیشی اکثراً نصیب آنهایی می شود که به علم مهندسی ساختمان واقف اند و یا ارزش آن را می دانند.

پس از آن، نقشه های تأسیسات مکانیکی و الکتریکی تهیه خواهد شد. نقشه تأسیسات مکانیکی شامل موارد «سرمایش، گرمایش و تهویه» و «لوله کشی آب گرم و سرد، فاضلاب و گاز» می شود. تأسیسات برقی نیز شامل برق رسانی، نورپردازی و تجهیزات امنیتی الکترونیکی و هوشمندسازی ساختمان می باشد.

در مرحله بعد پروسه جواز ساخت تکمیل می شود. بدین منظور برای ساختمان های محدوده شهر به شهرداری و برای ساختمان های محدوده روستا بایستی به دهیاری آن روستا مجدداً مراجعه کرد و با پرداخت عوارض و بیمه و مخارج دیگر، مراحل ادارای پایان می یابد.

عملیات اجرایی پروژه آغاز می شود. و مهندسان ناظر در هر چهار رشته، وظیفه نظارت بر حسن اجرای عملیات ساختمانی را بر عهده دارند. پیش از ادامه مطلب، بهتر است مروری کنیم به میزان دستمزد مهندسان ناظر تا نکات مهمی بر ما آشکار شود. برای مثال هزینه خدمات مهندسی به همراه هزینه شهرداری برای هر مترمربع حدوداً پنجاه هزار تومان می شود. از این میزان، نیمی از آن به شهرداری و دیگری به مجموع خدمات مهندسی اختصاص می یابد. مجموعه خدمات مهندسی نیز شامل چهار طراحی و چهار تعهد نظارت می شود. وارد جزئیات نمی شویم، تنها قصد بر این است که به این نکته جالب برسیم که تنها حدود یک درصد از هزینه ساخت صرف نظارت بر حسن انجام کار می شود! و جالب تر اینکه، معمولاً در اغلب موارد تقاضای تخفیف می کنند! این انگیزه مالی ضعیف و یک موضوع دیگر دست به دست هم می دهند و سبب می شوند که بسیاری از ساختمان ها با نظارت نامطلوب و ناکافی ساخته می شوند. آن موضوع دیگر این است که تعداد زیادی از ساختمان ها به دست انسان های غیرمتخصص و البته بسیار زبان باز ساخته می شود. این جنس از پیمانکاران که شاید بتوان گفت اکثر بازار ساخت و ساز نیز در دست آن هاست چندان دل خوشی از مهندسان ندارند و از این امر که مبادا در اجرای یک قسمت معماری یا سازه نیاز به باز شدن پای مهندس به پروژه ها باشد در هراس اند و تنها چیزی که برایشان اهمیت دارد، پیش رفتن پروژه و دریافت درصد سود پیمانکاری آنهاست. آنها معمولاً به دنبال طرح های تکراری، ساده و پرخرج می روند و از طرح های اصولی که شاید پیچیده به نظر برسد اجتناب می کنند و دلایل این امور نیز کاملاً واضح است. خلاصه مطلب اینکه عوامل زیادی وجود دارند که باعث دور نگاه داشته شدن ساختمان از مهندس ساختمان می شود و البته کلید حل تمام این نارسایی ها به دست آگاهی بخشی پیرامون مسئله اهمیت «نظارت» است.

حال که سخن به اینجا کشید، مایلم نکته ای را پیرامون موضوع «نظارت» بیافزایم. می دانیم مقررات ساخت و مصالح به کار رفته در ساختمان های ایران با کشورهای پیشرفته یکسان است. سیمان های استاندارد، پروفیل های فولادی و میلگردهای ما کنترل کیفیت می شود. اما کیفیت ساخت متفاوت است. ریشه در کجاست؟ شاید تصور کنیم علم ناقص مهندسان یا عدم مهارت تکنسین ها و عوامل اجرایی ریشه این معظل عظیم است. یا حتی فقر مالی و ناتوانی در تأمین هزینه خرید مصالح و اجبار به اجرای مقاطع ضعیف. اما اینطور نیست. بهترین پاسخ، عدم مطالبه ساختمان زیبا و مستحکم است. این می شود که با هر زلزله ای، چندین هزار نفر از هموطنان مان را از دست می دهیم. چه بسیار دوباره کاری ها، چه بسیار پله هایی که سرگیر شده اند، چه بسیار اجراهای پرهزینه و غیراصولی که برای پروژه بار مالی به همراه دارند ولی در سایه ناآگاهی سازنده به دست پیمانکار غیرمهندس انجام گرفته و می گیرد. پایان کلام، پرهیز از مهندس و یا به دنبال مهندس ارزان گشتن، نتیجه ای جز ضرر نخواهد داشت. این تصور که پول داده شده به مهندس، هدر دادن سرمایه است، تصور باطلی است. عدم احترام برای علم و تخصص، حاصلی جز دوام پایین ساختمان ها و تحمل معماری کسالت آور و تراس از زلزله و برباد رفتن چند میلیون و در مقیاس کلی چند هزار میلیارد در عرض چند ثانیه نخواهد داشت.

در انتها، می خواهیم به این پرسش بسیار معروف نیز بپردازیم که «در بازر امروز، هزینه هر مترمربع ساختمان معمولی به طور متوسط چقدر تمام می شود؟» تصور این است که ساختمان زیبا، گران است. و یک ساختمان معمولی، ارزان. خیر. ابدا اینطور نیست. ساختمان زیبا، ساختمانی است که در طراحی آن «فکر» خرج شده است، نه پول! شعار ما همیشه این بوده است که با همان هزینه، اما زیباتر، مقاوم تر و اقتصادی تر. اما بپردازیم به پاسخ این سوال. پاسخ این سوال می تواند بسیار تقریبی و گنگ باشد. چرا که سوال بسیار نادقیق و غیرمهندسی است. شیوه صحیح این است که یک ساختمان خاص با جزئیات خود طراحی شود، میزان مصالح و قیمت آن و هزینه دستمزد اجرای آن محاسبه گردد و قیمت نهایی را با یک تلورانس حداکثر ده درصد اعلام کرد. در بازاری که قیمت شیرآلات برای یک کاربرد یکسان از دویست هزار تومان تا دو میلیون تومان متغییر است، اعلام کردن یک عدد کاری اصولی و باب دل نیست. یا حداقل باید پرسید که این عدد آیا شامل کابینت، کمد، محوطه سازی و موارد اینچنینی می شود یا خیر. با این حال، آن چیزی که امروز مطرح است، هزینه ساخت یک بنای ویلایی متعارف، مبلغی است بین نهصد هزار تومان تا یک میلیون و چهارصد هزار تومان. لازم به ذکر است که بسیاری از تله های کلاهبرداران در میان همین گنگ گویی ها پنهان می شود.

استان مازندران از مهم ترین مقاصد گردشگری کشور است. آب و هوای خوب، مناظر زیبا و سواحل دریای خزر عواملی هستند که سالانه میلیون ها نفر از هموطنان عزیز را به سوی خود جذب می کنند. انسان، نیازمند آرامش است و بی شک قدم زدن در دامن طبیعت از بهترین کارها برای دور شدن از خستگی و تجربه احساس تازه شدن است. جاده چالوس از معروف ترین جاده های ایران است که یادآور خاطرات خوش و شیرین مسافرت است. طبیعی است که شهرستان های چالوس و کلاردشت به سبب فاصله نزدیک با تهران از اولین گزینه ها برای تفریح و مسافرت باشند.

بسیاری از چهره های سرشناس هنری، ورزشی و سران مملکتی و حتی بسیاری از توریست های خارجی کلاردشت را برای مقصد گردشگری خود انتخاب می کنند. این امر احتمالاً به خاطر برخورداری کلاردشت از آب و هوای استثنایی، معتدل و خنک بودن هوا در بهار و تابستان، درصد رطوبت مناسب، رودخانه سردآبرود، دریاچه های متعدد، جاده های جنگل، کوه های برفی و علم کوه، دشت سرسبز و محیط آرام و فرهنگ عمومی مردم منطقه است که پذیرای گردشگر و سرمایه گذار است. از مهم ترین برتری های شهر کلاردشت نسبت به شهرهای اطراف نیز درصد رطوبت پایین هوای آن است و خبری از تعریق آزاردهنده در شهرهای ساحلی نیست و شرجی نبودن هوا برای آنهایی که اقامت در کلاردشت را تجربه کرده اند، بسیار دلپذیر و قابل توجه است. نهایت امر، مجموعه این مزیت ها باعث شده که نام کلاردشت را به عنوان نماد سفر به شمال در برنامه های تلویزیونی بشنویم!

برای داشتن یک ویلا در شمال، دو راه وجود دارد. یا می توان ویلایی مناسب را یافت و خریداری کرد، یا ویلایی متناسب با نیازها و سلیقه خود احداث کرد. در اینجا، یک پرسش بسیار معروف که مکرر از ما پرسیده می شود وجود دارد: «آیا بهتر است یک ویلای آماده را خریداری کنیم، یا ویلایی را بسازیم؟» علاوه بر این، دومین دلیل عمده احداث ویلا در شهرهای شمالی ساخت ویلا جهت سرمایه گذاری و فروش آن است. در پاسخ به این پرسش ها در ادامه مطلب، نکاتی پیرامون خرید، ساخت جهت استفاده شخصی یا سرمایه گذاری ارائه شده است که امیدواریم در آگاهی بخشی به خواننده محترم مفید و مؤثر باشند.

سال های قبل از 1383 دوران اوج ساخت و ساز در کلاردشت بود. اوج به این معنا که هر ویلایی با هر کیفیتی ساخته می شد، با سود صد در صد به آسانی به فروش می رسید. به طور مثال یک ویلایی که برای خرید زمین و احداث آن مبلغی در حدود صد میلیون تومان هزینه شده بود می توانست با قیمت دویست میلیون تومان به فروش برسد. سال هایی استثنایی که هیچ گاه تکرار نشد. زلزله خرداد 1383 و پس از آن تغییرات قانون عدم تغییر کاربری کشاورزی در سال 1384 و در نتیجه آن صدور حکم تخریب برای ساختمان های ساخته شده در زمین های کشاورزی و نابسامانی وضعیت بازار، رونق بازار مسکن را کاهش داد. تا در نهایت در سال 1392 و شروع اجرای کاملاً جدی جلوگیری از ساخت هرگونه ابنیه در زمین های کشاورزی سرعت ساخت و ساز را بسیار کند کرد و به کمترین حد خود رساند. و البته این اتفاق خوبی بود.

پیش از اجرایی شدن قانون منع تغییر کاربری، ساختمان ها مانند قارچ در گوشه و کنار شهرهای شمالی سبز می شدند. و در نهایت جهت اخذ جواز تنها جریمه مختصری را پرداخت می کردند. اگر ساخت و ساز به همان منوال ادامه می یافت طی چند سال، اثری از طبیعت بکر و زیبا باقی نمی ماند. اما اجرای «قانون عدم تغییر کاربری» توسط اداره جهاد کشاورزی باعث شد ساخت و سازها تنها در محدوده شهر و روستا انجام گیرد و این رشد نظام مند و منطقی ضامن توزیع معقول امکانات، حفظ فضای سبز و زمین های کشاورزی و البته چشم اندازهای زیبای شهرهای شمالی است.

نکته ای که در اینجا باید مد نظر داشت این است که برای خریداری زمین به منظور احداث بنا، باید مطمئن شد که زمین مورد نظر در محدوده روستا یا شهر قرار دارد. برای مثال شهرستان کلاردشت شامل محدوده شهر کلاردشت و پانزده روستای پیرامون آن است. برای استعلام از وضعیت ملک از نظر قابلیت احداث بنا و قرار نگرفتن در زمین های کشاورزی بایستی به اداره جهاد کشاورزی مراجعه کرد. در مورد دانستن کاربری زمین و احتمالی آن نیز به شهرداری و دهیاری مراجعه کرده و بهتر است جواب استعلام را به صورت کتبی دریافت کنیم.

در این سال ها سود حاصل از فعالیت های ساخت و فروش کاهش یافته است. این سود را می توان بسته به محل و کیفیت احداث و مهارت مدیریت ساخت بین بیست تا سی تخمین زد. به طور مثال برای زمین و ساخت یک ویلا مبلغ 200 میلیون تومان هزینه کرد و آن را به قیمت 250 میلیون تومان به فروش رساند. با این شرط که ساختمان در همان سال ساخت به فروش برسد. در مورد ساختمان مثال بالا، اگر در همان سال به فروش نرسد، در سال آینده سود سرمایه خوابیده برابر با بیست میلیون خواهد بود و این چیزی نیست جز ضرر سرمایه گذار. و اگر عدم توانایی در فروش ملک یک سال دیگر نیز تکرار شود که در عمل بسیار پیش آمده است، آنگاه سازنده از فروش ویلا هیچ سودی نبرده است. بنابراین میل عمومی برای ساخت ویلا با هدف فروش نسبت به ده سال قبل بسیار کم شده است. به عبارت دیگر، ناتوانی در فروش ویلای ساخته شده که در ده سال قبل اساساً بی معنی بود، امروز یک عامل بزرگ برای پرهیز از سرمایه گذاری در ساخت ویلاهای تکی یا شهرک های کوچک شده است. آگاه تر شدن خریداران و شناختن ساختمان های بی کیفیت به اصطلاح بساز بفروشی، وجود ساختمان های فروشی ده سال ساخت و مشابه که رقیبی برای ویلاهای نوساز محسوب می شوند، رهن و اجاره کردن ویلاها به صورت سالانه و در آخر، کیفیت پایین اکثر ویلاهای بسار بفروشی از جمله عوامل این کسادی بازار مسکن است.

با توجه به توضیحات بالا اینطور به نظر می رسد که سرمایه گذاری در بازار مسکن اشتباه است و بازار راکد است، اما این یک اشتباه بزرگ است! نکته اینجاست که تقاضا برای خرید ویلا کم نیست! تجربه سال 1396 به ما نشان داده است مراجعات بسیار زیادی برای خرید ملک داشته ایم، و برای مثال یک ویلای تازه ساز را به ده ها مراجعه کننده نشان داده ایم، اما در نهایت به خرید نیانجامید. این امر یک پیام شفاف با خود دارد. که خریدار آگاه شده است و طالب ویلای خوب است و ویلای بد را می شناسد. واضح است که ساختمان بد، ارزش پرداخت چند صد میلیون تومان را ندارد. ویلایی که حیاط ش به سبب اشراف بیش از حد غیرقابل استفاده است و ویلایی که هیچ احساس آرامشی در آن وجود ندارد و تنها به عنوان یک سرپناه در مقابل آفتاب و باران به آن نگاه شده است، با یک ویلا که بر اساس مفهوم سکونت و کسب آرامش و لذت طراحی و اجرا شده است فاصله بسیار دارد.

در نهایت اگر به این سوال که بازار مسکن چگونه خواهد بود، ، باید گفت که زمان کسب سودهای صددرصدی از درون ویلاهای یکسان و مشابه و نامرغوبی که تمام شهر را دربرگرفته و از زیبایی منطقه کاسته است به پایان رسیده و اما در عوض، همچنان تقاضا برای خرید ویلاهای خوب و مناسب فراوان است. و این یعنی، سودمند بودن سرمایه گذاری در حوزه ساخت ویلا و فروش آن با سود بالا به شدت به نوع نگاه و میزان تمایل سرمایه گذار به اجرای حرفه ای و مهندسی برمی گردد.

روی هم رفته به نظر می رسد از ابتدای سال 1396 تقاضا برای ساخت و ساز مجدداً رو به افزایش است. آلودگی هوا، ترافیک، مشکل کم آبی، گرد و غبار و در نهایت هراس از زلزله کلان شهر ها میل به سرمایه گذاری یا داشتن ویلا در شمال را تشدید کرده است. با این وصف، لازم است توجه کنیم که غالب اشخاصی که میل به خرید ویلا در شمال دارند، این خرید نه از سر نیاز که از سر تفریح و سرمایه گذاری است و طبیعی است که مجبور به خرید ویلا نیستند و این یعنی ساختمان های معمولی همیشه با خطر ضرر آفرین بودن همراه خواهند بود.