مهندسی ساختمان در کلاردشت

کار جالبی انجام داده‌ایم! از این به بعد، سازنده می‌تواند قبل از شروع اجرا، ویلای خودش را ببیند! آن هم  در محیط واقعی و درست در داخل همان زمین. سرمایه‌گذار می‌تواند در محوطه و داخل ویلای خود قدم بزند و پس از اینکه مطمئن شد همه چیز سر جایش است، مراحل اجرایی را آغاز کند! کار جالبی است و رسیدن به این نقطه میسر نبود مگر با تلاش فراوان و کسب دانش و تجربه در زمینه‌های مختلف. این شکل از ارایه بسیار کم نظیر است. ما اعتقاد داریم سازنده حق دارد بداند که برای رسیدن به چه چیزی می‌خواهد چند صد میلیون تومان هزینه کند. در ابتدا تصور می‌کردیم این کار یک ارائه لوکس و فرا معمول است و شاید چندان مورد توجه قرار نگیرد، ولی با گذشت زمان دریافتیم که چه بسیار فایده‌های جالبی از دل این کار بیرون می‌آید. در اینجا چند مورد از نمونه‌هایی که طراحی کرده‌ایم را با هم مرور می‌کنیم:

زیبایی و صلابت این ویلا به سبب فرم خاص و دوست داشتنی آن است. خوبی سبک معاصر در عملکرد بالای آن است. به این خاطر علاقه به ویلاهای اینچنینی به سرعت در حال افزایش است.

مساحت کل محوطه ۳۰۰ متر مربع است. آن هم در یک زمین شیب دار. با این حال، حدود ۱۵۰ متر مربع حیاط دارد بعلاوه حدود هفتاد متر مربع فضای مسطح روی بام. اگر دقت کنید، برای زیباسازی ساختمان تقریباً مستقل از هزینه زیاد و متریال‌های گران قیمت است، بلکه فرم ویلا به خودی خود زیباست.

تاریخ طراحی : زمستان ۱۳۹۸

این ویلا در محوطه به مساحت ۱۹۶ متر مربع طراحی شده است. در یک زمین شیب دار. در چنین زمین‌هایی از دست دادن فضا به جهت شیبدار بودن، اجتناب ناپذیر است. با این حال مشاهده می‌کنید در چنین فضای محدودی، با تکیه بر طراحی فکر شده و حرفه‌ای، ویلایی دلپذیر، نسبتاً کوچک و البته لوکس بدست آمده است. در طراحی این ویلا، فضای پرت و به اصطلاح راهرو، تقریباً صفر است. همچنین، در نظر داشته باشید که تراس روباز بالا، چشم اندازی وسیع و دائمی دارد.

محل پروژه : کلاردشت - طائب کلا

طراحی : تابستان ۱۳۹۸

این طراحی در قالب یک پروژه غیرواقعی انجام شده است و مربوط می‌شود به سال ۱۳۹۶ که با هدف تولید یک نمونه کار طراحی ساخته شده است. با این حال، حداکثر دقت و با این نگاه که یک پروژه واقعی است به آن نگریسته شده است. تمامی نقشه‌های معماری و نقشه‌های سازه‌ای پیچیده آن نیز تهیه شد.

دقت کنید که یکی از اتاق‌های این ویلای دو خوابه تنها بر روی یک پایه شبه ستون که در واقع دیوار برشی یو شکل است قرار گرفته است. با این کار خواسته‌ایم توان بالای انجام محاسبات سازه‌ای تیم ویلا۳۶۰ را نشان دهیم. 

در نسخه اولیه و پیشنهادی تیم طراحی ویلا۳۶۰ ویلای حاضر دسترسی به تراز بام مسقف داشت و ظاهر تراس و نمای ظاهری تا حدود بیست درصد متفاوت بود. اما بر اساس نظر کارفرما مساحت ویلا در حدود چهل متر کاهش یافت، و بسیاری از خصوصیات جالب و زیبایی منحصر به فرد آن تخفیف یافت. با این حال سعی کرده‌ایم با در نظر گرفتن خواسته اکید کارفرما، تا آنجا که میسر بود ظاهری قابل قبول و مناسب به ویلا ببخشیم.

نکته جالب دیگر، تصویر زیبای بهار کلاردشت است که آن نیز می‌تواند برای بیننده جذاب باشد!

محل پروژه : کلاردشت - روستای مکارود

طراحی : بهار ۱۳۹۸

این ویلا از نظر طراحی چیز خاصی ندارد و قالب کلی کار تماما نیاز کارفرماست. 

نکته جالبی که در این طراحی وجود داشته و از این رو برای قرار گرفتن در اینجا انتخاب شده، محوطه آن است. در ابتدا تصور این بود که این ویلا به سبب بزرگ بودن سطح اشغال و کم بودن زمین، چیزی به عنوان محوطه برای آن باقی نمی‌ماند، مگر جای پارک دو ماشین. اما با دانش و تجربه و البته به کارگیری دیوار حایل توانستیم حدود پنجاه متر  مربع، محوطه سبز به آن اضافه کنیم. بنابراین، با تکیه بر طراحی صحیح، می‌توان از فضاهای حداقل، حداکثر استفاده را برد.

مکان پروژه : کلاردشت - طایب کلا

طراحی : تابستان ۱۳۹۷

خواسته کارفرما احداث پوشش استخر محوطه بود. در واقع استخر سرباز در محوطه وجود داشت و کارفرما با وسواس زیاد، خواستار طرحی بود که با ساختمان سنگی ساخته شده قبل هماهنگ باشد و البته با آن در رقابت بصری نیز قرار نگیرد. 

با این وصف، تیم طراحی با طراحی و ترسیم واریانت های متعدد، طرح‌های قوسی و شیبدار متعددی را در اختیار کارفرما قرار داد که در انتها این طرح پذیرفته شد. 

نکته جالب در این طرح، اجرای دقیق و کاملا مشابه مطابق نقشه‌های ترسیمی است، و این تصویر مقابل، تا حدود بسیار زیادی همان چیزی است که در جهان واقعی ساخته شده و قابل مشاهده است. 

محاسبات سازه به معنای برآورد نیروهای وارد بر ساختمان و بدست آوردن ابعاد دقیق مقاطع تیر و ستون به جهت مقاومت در برابر آن نیروها است. مهندس محاسب نیروهای وارده بر سازه، مانند نیروی زلزله، باد و برف را بر اساس آیین‌نامه‌های مربوطه محاسبه و توسط نرم افزارهای تخصصی بر مدل سه بعدی ساختمان اعمال می‌کند. سپس با بررسی تنش ها و کرنش‌های حاصله، مقاطع فولادی یا بتن مسلح را بدست می‌آورد و در نهایت با ارایه نقشه‌ها و جزییات سازه‌ای به صورت دفترچه محاسبات به فرآیند طراحی خاتمه می‌دهد. گروه مهندسین مشاور و یا شخص حقیقی - مهندس واجد شرایط که دارای پروانه اشتغال «طراحی عمران» است در قالب دفتر طراحی - این نقشه‌ها را با مهر خود تایید می‌کند. این قسمت یکی از مهرهای هشت گانه مهندسی برای ساخت و سازهای متعارف شهرستان کلاردشت است.

پس از آن، مرحله مهم دیگری آغاز می‌شود و آن مرحله اجرا است. لازم است که نقشه‌های بدست آمده از طراحی، به درستی و با نهایت دقت توسط تیم اجرایی مطالعه شده و تمامی مراحل گودبرداری تا آخرین مراحل ساخت و ساز بر اساس آن نقشه‌جات صورت گیرد. این امور نیز بایستی توسط مهندسی که صلاحت «نظارت عمران» است همواره مورد نظارت قرار گیرد. مهندس ناظر عمران، این فرآیند را با تایید توسط مهر مربوطه در دفترچه فنی ساختمان که قسمتی از جواز است متعهد می‌شود و تضمین می‌کند که عملیات ساختمانی طبق نقشه‌ها و مطابق مقررات ملی ساختمان انجام شده است. و این بازه تایید به صورت یک قانون نوشته از بیست سال نیز فراتر می‌رود.

تأسیسات ساختمان به دو دسته تاسیسات مکانیکی و برقی تقسیم می‌شود.

 تاسیسات مکانیکی :  شامل گرمایش، سرمایش، لوله کشی آب و فاضلاب، گازرسانی، تهویه مطبوع، استخر و دیگر موارد می‌باشد. طراحی و اجرای این امور به عهده مهندس مکانیک می‌باشد. هزینه طراحی در این فاز در ساختمان‌های متداول نسبتاً کم است و در این قسمت بیشتر هزینه کرد در قسمت مصالح و دستمزد پیمانکاران جزء است.

 تاسیسات برقی : شامل سیم کشی ساختمان، مباحث روشنایی و برق رسانی و در برخی ساختمان‌ها آنت مرکزی و پوشش شبکه‌های رایانه‌ای، همچنین در برخی از موارد خدمات آسانسور و سیستم‌های ایمنی و دوربین‌های مداربسته و حتی هوشمندسازی ساختمان را نیز در بر می‌گیرد.

امروزه در کلاردشت، زمین‌ها به قطعاتی در حدود ۲۵۰ تا ۵۰۰ مترمربع تقسیم می‌شوند. بنابراین شاید اینطور تصور کنیم که مساحتی نمی‌ماند برای محوطه‌سازی و در نظر گرفتن فضای نشستن و پارکینگ و آلاچیق و بازی و غیره وجود ندارد. در عمل، پس از کسر مساحت زیربنا و حریم الزامی اطراف آن، فضای مختصری می‌ماند که در بسیاری از موارد نیاز چندانی به طراحی ندارد. این نظر تا حدودی درست است. مخصوصاً با کاهش یافتن روز به روز مساحت زمین‌ها. اما حرف ما چیست؟ ما می‌گویمم در همان زمین‌های محدود هم می‌شود کارهایی کرد که محوطه را زیباتر و دلنشین‌تر کرد. گاهی هزینه این کار نسبت به هزینه تمام شده کل ساختمان بسیار ناچیز است، اما در عمل و هنگام استفاده از ساختمان تاثیر چشم‌گیر آن را حس خواهیم کرد.

در یک مرحله بالاتر، ما اعتقاد داریم که هنگام طراحی ویلا، بایستی محوطه آن نیز به همراه آن طراحی شود. چه مسیرهای دسترسی، فضای سبز و چه بحث پوشش گیاهی آن. حتی شکل حصار یا دیوار و دروازه و سردروازه آن نیز بهتر است به صورت همزمان در طرح دیده شود. ما می‌گوییم، می‌شود طراحی را به نحوی انجام داد که محوطه با ویلا ادغام شود و نتوان مرز مشخصی بین ویلا و محوطه متصور شد. این نوع طراحی در ویلاهای طراحی شده در سبک معاصر رو به گسترش است و ما نیز به سازندگان توصیه اکید می‌کنیم که از توجه به طراحی محوطه غافل نشوند. در آخر، گفتن این نکته ضروری است که منظور از طراحی محوطه، خرج تراشی بی‌دلیل و پرهزینه نیست. بلکه، با توجه به بودجه پیشنهادی و نظر کارفرما می‌توان به یک طرحی رسید که هم عملکرد خوبی داشته باشد و هم با فرم ویلا در تناسب بوده و جلوه خاصی به آن فضا ببخشد.

اخذ سند مالکیت

در حدود ده سال قبل می‌شد برای زمینی که در آن هیچ ساختمانی احداث نشده است، از اداره ثبت اسناد و املاک سند ثبتی گرفت. پس از آن چند سال اخذ سند متوقف شد و در سال ۱۳۹۱ مجدداً با یک ساز و کار اینترنتی فرآیند صدور سند مالکیت از سر گرفته شد. در روش جدید کار آسان است و بایستی به سایت مربوطه مراجعه کرد و درخواست خود را به صورت الکترونیکی ثبت کرد. در این روش تنها برای  زمین‌هایی که در آن بنایی احداث شده باشد سند مالکیت صادر می‌شود. یا حداقل در مسیر احداث بنا باشند. مساحت این بنا به صورت شفاف مشخص نیست. اما در آخرین استعلام یک بنای سه در چهار به شکل انباری هم شده بایستی در زمین موجود باشد. این بنا تا حدود زیادی به روشن شدن شخص متصرف و مالک کمک می‌کند. در سال اخیر در برخی از مناطق اخذ جواز را به یکی از مراحل الزامی اخذ سند افزوده‌اند. با این کار کیفیت سند را به مراتب بالاتر برده و البته همزمان بر مسیر اخذ سند نیز افزوده‌اند. کلاردشت از تابستان ۱۳۹۲ یک شهرستان است و دارای اداره ثبت اسناد و املاک به صورت مستقل است. این اداره در بخش ولوال واقع است و کار اخذ سند را تا حدود زیادی آسان و سریع کرده است. این فرآیند حدود شش ماه تا یک سال به طول می‌انجامد. هزینه اخذ سند تقریباً ناچیز است ولی انجام مراحل آن تا حدودی نیاز به پیگیری دارد. دو مورد، تهیه بیع‌نامه‌ها و مدارک یدهای قبلی مالکیت و دوم، تهیه نقشه UTM از موارد شاخص مراحل اخذ سند است.  

گروه مهندسین ویلا۳۶۰ تا کنون برای اخذ سند به مالکین محترم در موارد بسیاری کمک کرده است. بیش از صد مورد. شامل تهیه نقشه از زمین و ملک واقع در آن به صورت نقشه UTM و حتی ثبت نام اینترنتی آن و دیگر موارد. سند‌های جدید تک برگ بوده و مختصات جغرافیایی بر روی آنها درج شده و بسیار جالب و دقیق می‌باشند. و می‌توانید در این مسیر نیز بر روی کمک ما حساب کنید.

اخذ جواز ساخت

قبل از ساخت لازم است جواز بگیریم. در شهر از شهرداری، در روستا از دهیاری. اگر ساختمانی جواز نداشته باشد یا پرونده آن در جریان نباشد، گشت شهرداری عملیات ساخت را متوقف می‌کند. معمول است که در فصل زمستان برای گرفتن پروانه ساختمان یا همان جواز اقدام می‌کنند. این فرآیند در شهرداری کلاردشت در حدود یک تا دو ماه و در دهیاری‌ها بسیار سریع‌تر انجام می‌گیرد. مراحل اخذ جواز در کلاردشت تا حدودی ساده‌تر از اخذ جواز در شهرهای بزرگ است. برای مثال هیچ ضوابط خاصی در مورد نما و یا رنگ و شکل و بافت وجود ندارد. در واقع ساختمان می‌تواند هر شکلی داشته باشد. اما در شهرهای بزرگ ایران و بسیاری از شهرهای اروپا اینطور نیست. در ژاپن ساختان‌هایی که یک سری از اصول را رعایت کنند در هزینه جواز تخفیف می‌گیرند. برای مثال شکل بافت روستایی را رعایت کنند. به هر حال چنین چیزی در حال حاضر در این شهر نداریم و به نظر هم نمی‌رسد به این زودی‌ها شاهد چنین چیزی باشیم. خوب است بدانیم که شوراهای شهر و روستا توانایی تصویب قوانین محلی در چنین مواردی را دارند که به هر دلیل ترجیح می‌دهند وارد این مسائل نشوند. در مورد تهیه نقشه و مبحث ضوابط و کنترل نقشه نظام مهندسی نیز شاهد سخت گیری کمتری نسبت به شهرهای دیگر هستیم.  اینکه نبود این دقت و ظرافت خوب است یا بد، بماند. اما چیزی که به تجربه می‌توان دریافت این است که بودن یا نبودن سخت‌گیری‌ها چندان در محصول نهایی که ساختمان باشد تاثیر نگذاشته است. بلکه موضوع مهم، فرهنگ ساخت و ساز و جنس بازار مسکن است که سازنده را به سمت طرح خوب و اجرای خوب سوق می‌دهد و هیچ گاه نمی‌توان با افزایش ضوابط، ساخت و ساز را ایده‌آل کرد. این مسئله و اعمال تغییراتی در ساختار شهرداری و نظام مهندسی سه چهار سالی است که مورد بحث و بررسی قرار گرفته و جلسات متعددی بین وزارت راه و شهرسازی و نظام مهندسی تشکیل شده است و احتمالا در سال‌های آینده شاهد تغییرات ساختاری در شکل کنترل و نظارت بر امور ساخت و ساز باشیم.

در اینجا می‌خواهیم مراحل کلی اخذ جواز را به طور مختصر مرور کنیم. اولین گام، مراجعه به شهرداری یا دهیاری و تشکیل پرونده است. مدارک معمول مثل مشخصات مالک و سند و غیره. دوم، مرحله دستور نقشه است. در این مرحله مامور بازدید شهرداری از سایت دیدن می‌کند و بر اساس طرح جامع و تفصیلی شهر و یا طرح هادی روستا به ما می‌گوید که این زمین مورد نظر کاربری اش چیست. اگر مسکونی است یا اداری و غیره، که بسیار خوب. اگر کاربری‌های دیگری مانند بهداشتی و تاسیسات و غیره دارد، نیاز به تغییر کاربری دارد. تغییر کاربری بر اساس رای قاضی در جلسه‌ای با شهردار و نماینده شورای شهر در قالب کمیسیون تغییر کاربری صورت می‌گیرد و در مراحل آن نیاز به ارزیابی داشته و در مواردی نیاز به تایید استانی دارد که در اینجا به همین مقدار توضیح اکتفا می‌کنیم. با مشخص شدن کاربری، تراکم،‌ عرض گذر، پارکینگ مسقف یا آزد، میزان عقب نشینی، تعداد طبقات و حداکثر ارتفاع و مواردی از این دست، شهرداری برگه‌ای را به کارفرما یا وکیل وی می‌دهد به نام برگه اصول ضوابط شهرداری. این برگه برای گام سوم مورد نیاز است. گام تهیه نقشه. در اینجا مهندس معمار وظیفه طراحی دارد. در مسیر اصولی، اینجا فقط بایستی نقشه‌های معماری ترسیم شود که پس از تایید شهرداری، مهندسان عمران و تاسیسات بر روی آن کار می‌کنند. ولی از آنجا که معمولا نقشه‌های معماری که منطبق بر اصول شهرداری باشند مورد تایید قرار می‌گیرند، در شهر کلاردشت، تمامی نقشه‌ها در این فاز تهیه می‌شوند. سپس نقشه‌ها به تایید نظام مهندسی یا نظام فنی روستایی می‌رسد. این فرآیند در دفترچه فنی ساختمان که تمامی مشخصات ساختمان در آن درج شده است وارد می‌شود. در این مرحله مهندسان «طراح» در گروه‌های چهارگانه معماری، سازه، تاسیسات برقی و تاسیسات مکانیکی اقدام به تهیه نقشه می‌کنند. و مهر تایید خود را به منظور تایید صحت نقشه‌ها در پای آن می‌زنند. و پس آن انتخاب «ناظر» است که بر گروه‌های چهارگانه بالا نظارت می‌کنند. بسته به شرایط نظام هر شهر، این فرایند یا رندوم است یا به انتخاب کارفرما. به هر صورت، این حق کارفرما است که ناظر خود را خودش انتخاب کند. در نظر داشته باشید که سازمان نظام مهندسی ساختمان یک سازمان NGO است و قدرت خود را از شهرداری می‌گیرد. برای مثال در مازندران و شهرداری کلاردشت، مسئولیت کنترل نقشه‌ها که آیا مطابق مقررات ملی ساختمان است یا خیر به نمایندگی نظام مهندسی ساختمان تفویض شده است. از این گام نیز بگذریم. گام بعدی، پرداخت عوارض و بیمه است به همراه به اصطلاح قبض آب و گاز و برق. و کار تمام است.

برای برآورد سرانگشتی می‌توان از این عددها استفاده کرد. هزینه جواز مسکونی در محدوده شهر در سال ۱۳۹۸ برای هر مترمربع در حدود هشتاد هزار تومان و هزینه تمام خدمات مهندسی حدود ۴۰ هزار تومان می‌شود. یک هزینه طراحی خارج از چارچوب نظام، به فرض متری ۳۰ هزار تومان، نیز به آن بیفزایید. شامل نقشه‌برداری و توپوگرافی و غیره. خلاصه سخن اینکه چیزی در حدود ۱۵۰ هزار تومان برای هر مترمربع مجموع هزینه کل خدمات مهندسی و جواز می‌شود. با احتساب هزینه سه میلیون تومان برای هر مترمربع، این هزینه حدود پنج درصد هزینه تمام شده ساخت می‌شود. و ۹۵ درصد باقیمانده، هزینه مصالح و ابزار و دستمزد می‌شود. بنابراین صرفه‌جویی در این مرحله که البته اصطلاح غلطی است، کار چندان جالبی نیست، اما متاسفانه رایج است. چون قدم‌های اول است و سازنده هنوز حوصله کافی دارد و چون عددها شفاف و روی کاغذ است می‌خواهد به اصطلاح مو را از ماست بکشد، اما زدن از حقوق مهندس و تلاش برای تخفیف گرفتن در این مرحله کار را به سمت نقشه‌های بی‌کیفیت و بالطبع ساختمان‌های بی‌کیفیت خواهد برد.

مراحل اخذ جواز روستایی نیز مشابه شهر است، اما ساده‌تر و سریع‌تر و ارزان‌تر. با این تفاوت که مسئولیت کنترل نقشه به جای نظام مهندسی، بر عهده نظام فنی روستایی است و برخی از عوارض نیاز به پرداخت ندارند. هزینه یک چهارم تا یک دوم هزینه جواز شهری است و سرعت اخذ جواز نیز سریع‌تر و به خاطر فضای روستا کارها با روانی بسیار بیشتری انجام می‌شوند.

یک نکته دیگر را مایلیم در اینجا بگوییم. هرچند ارتباطی با بحث بالا ندارد. چه بهتر که این نگاه اصلاح شود : پول جواز را یک امر زاید تصور نکنیم.  این هزینه، در اختیار این مراکز قرار می‌گیرد تا در مدت عمر مفید ساختمان که سی یا پنجاه سال است، خدماتی مانند جمع‌آوری زباله، نظافت فضاهای شهری، روشنایی معابر و زیباسازی فضاهای روستا و بازگشایی معابر در برف و زیباسازی شهری و تکمیل طرح‌های پیشرفت روستا را انجام دهند. مانند برنامه‌های متنوع در جهت گردشگری و یا رفاه عمومی. و کم و بیش انجام می‌دهند. مسلم این است که این هزینه یک هزینه زاید نیست و در مقابل آن، خدمات فراوان و مستمری را دریافت می‌کنیم و خواهیم کرد.

منابع مرتبط

http://www.sabtemelk.ir   |   سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت

http://ssaa.ir    |     سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

در همه جای دنیا، پروژه‌های عمرانی به صورت یک مثلث انجام می‌شود. کارفرما، مهندس مشاور و پیمانکار سه رأس این مثلث اند. کارفرما یا همان سرمایه‌گذار که می‌تواند دولتی باشد یا یک شخص حقیقی. مهندس مشاور که وظیفه طراحی و نظارت بر حسن اجرا بر عهده اوست. و در نهایت، پیمانکار یا مجری که وظیفه اجرای طرح را بر عهده دارد.

در احداث ساختمان‌های آپارتمانی یا ویلا نیز این قاعده صدق می‌کند. «کارفرما» که کارفرما است. «مهندس مشاور» شخص حقیقی دارای پروانه اشتغال است، به عبارت ساده‌تر همان مهندسان طراح و ناظر نظام مهندسی ساختمان که نقشه را تهیه و تأیید کرده و در طی مدت اجرا بر صحت آن بایستی نظارت داشته باشند. اما «پیمانکار» کیست و چه شرایطی باید داشته باشد؟!

در اینجا شرح می‌دهم که معمولاً پیمانکاری‌ها چطور نصیب افراد غیر متخصص می‌شود. خواهش بنده این است که این چند جمله را با دقت بیشتری بخوانید. فرض کنیم خریدار قصد دارد ویلایی را بسازد. ابتدا زمینی خریداری می‌کند. این زمین را یک شخصی به او معرفی کرده. یک آشنای قدیمی، یک دوست معتمد، حتی یک املاکی. وی زمین مورد نظر را به او پیشنهاد کرده و خریدار هم آن را خریده. نکته مهم اینجاست که خود آن شخص همیشه انتظار دارد که خودش نیز پیمانکار ویلا باشد! در صورتی که در اغلب موارد هیچ علمی در مورد اصول فنی ساخت نداشته و هیچ خبری از ضوابط و مقررات ملی ساختمان ندارد. آشنای قدیمی ماست! ما چه می‌دانیم!‌خدا کند آدم خوبی باشد! کار درست چیست؟ 

بیاییم و فرض کنیم که آن شخص صد در صد هم آدم درستی باشد. دارای وجهه اجتماعی خیلی بالایی هم باشد. به نظر شما این کافی است؟ آیا هنگام خرید مصالح، نوع میلگرد را می‌داند؟ نوع سیمان را می‌شناسد؟ آیا علم این را دارد که بتن خوب را تشخیص دهد؟‌ آیا نحوه صحیح اختلاط بتن را می‌داند؟ آیا در حین آرماتور بندی، به فرض در خم‌های میلگرد ناحیه اتصال که بسیار ناحیه حساسی است اشتباه اجرایی وجود داشته باشد، می‌فهمد؟ این مطلب را نیز باید بدانید که مهندسین ناظر که به فرض نظارت ساختمان شما را بر عهده گرفته‌اند چه میزان بر روی پروژه شما وقت می‌گذارند. عرف این است که دو تا پنج مرحله به ساختمان شما سری می‌زنند و می‌روند. و البته خیلی از آنها به خودشان حق می‌دهند. می‌گویند دو میلیون می‌گیریم، دو میلیارد تعهد می‌دهیم! به بیان دیگر، خبری از ناظر نیست. بنابراین، شخص پیمانکار علاوه بر سلامت در مسائل مالی، بایستی متخصص نیز باشد. سالانه در ایران شاهدیم که به سبب عدم توجه به این مسئله صدها و هزاران میلیارد تومان تلفات مالی می‌دهیم. خوب است از پروفسور زارع رئیس پژوهشگاه بین المللی زلزله نقلی کنم. از ایشان سوال کردند که علت این همه تلفات جانی و مالی در ایران چیست؟ پاسخ بسیار جالبی دادند. گفتند که آیین‌نامه ما همان آیین‌نامه کشورهای توسعه‌یافته است. مصالح ما نیز استاندارد است. و اگر بگوییم علت ساختمان‌های ضعیف، فقر است و نداشتن بنیه مالی، در اکثر مواقع شاهد تخریب ساختمان‌های گران‌قیمت نیز هستیم، پس مشکل کجاست؟ جواب ایشان بسیار ارزشمند و قابل توجه است. علت، در سپردن کار به سازندگان غیر متخصص است.

خیلی واضح است. هنگام خرید یک دست کت و شلوار گاهاً پیش می‌آید که به ده فروشگاه مراجعه می‌کنیم. اما هنگام انتخاب پیمانکار نیز آیا همین قاعده را رعایت می‌کنیم؟ با این تفاوت اینجا به جای یک میلیون، بحث چند صد میلیون تومان در میان است. با یادآوری این نکته که در زلزله ممکن است این سرمایه در عرض چند ثانیه به صفر برسد! و خدای نکرده ممکن است شاهد تلفات جانی نیز باشیم. مشخص است که برای ساخت باید بسیار حساس تر باشیم. اینکه داماد آشنای شمال ما به نظر آدم خوبی می‌آمد... این که نمی‌شود حرف حساب!

علاوه بر بحث مقاومت و دوام، بحث زیبایی و عملکرد نیز بسیار حائز اهمیت است. کوتاه اینکه ما اعتقاد داریم که می‌شود ویلاهایی ساخت که در عین کم هزینه بودن، زیبایی خاصی هم داشته باشد. این امر میسر نیست مگر با تخصص مهندسی. دو ساختمان را در نظر بگیرید که مساحت زمین و حتی بنای آنها یکسان است، و در ساخت آن تقریباً یک میزان هزینه شده است. اما ارزش نهایی یکی از آن دو بیش از دو برابر دیگری است. دلیل آن طرح مهندسی و اجرای دقیق آن است. بنابراین، از نظر سرمایه گذاری و فاکتور بازگشت سرمایه یک طرح مهندسی به خوبی خودش را نشان می‌دهد. در ساختمان‌هایی که طراحی آن بر اساس خواسته کارفرما و با توجه به اقلیم، شیب، توپوگرافی، چشم‌انداز  و نور و غیره طراحی شده است و به اصطلاح برای طراحی آن فکر خرج شده است، شاهدیم که حتی پیش از اتمام کار خریداران با اشتیاق جلو می‌آیند. این یک واقعیت است که دیگر ساختمان‌های با طرح معمولی و ساخت ضعیف حاشیه سود سابق را ندارند و گاهاً ماه‌ها و سال‌ها برای پیدا شدن خریدار احتمالی بایستی در صف انتظار بمانند.

در مسیر سپردن کار به مهندس، غیر از دلال‌ها، ممکن است موانعی مانند واسطه‌های راهروهای شهرداری، تهدید شوراها و دهیاری و یا کارمندان ادارات نیز وجود داشته باشد. اما هیچ دلیلی وجود ندارد که از آنها بترسیم. این حق شماست که سازنده خودتان را خودتان انتخاب کنید.

نحوه تنظیم قرارداد

مرحله عقد قرارداد از مهم‌ترین مراحل ساخت است. یک قرارداد اصولی و مهندسی مشخصه‌هایی دارد که یک مهندس متعهد آن را در اختیار کارفرما قرار می‌دهد. اینکه آیا همه مهندسان آن تعهد لازم را دارند یا خیر؟ ما شیوه کار خودمان را شرح می‌دهیم. پیمانکاران کارنابلد و به اصطلاح خودشان زیرک، یک قرارداد میلیاردی را در یک برگه می‌نویسند، آن هم با چند بند مختصر و غیرشفاف!

تصویر

در شیوه کار ما، گروه مهندسی ویلا۳۶۰ ، تمامی بندها با جزییات و به صورت شفاف بیان می‌شود. برای مثال، موضوع قرارداد پیمانکاری برای اجرای کل ساختمان. اجرای کل ساختمان شامل سفت‌کاری، نازک‌کاری، تاسیسات و امور مربوط به محوطه می‌شود. که به صورت کامل و با جزییات در قرارداد ذکر می‌شود. موارد بعدی، مکان پروژه، مدت قرارداد، مبلغ قرارداد و شیوه پرداخت، تعهدات پیمانکار و کارفرما و بندهای دیگر است.

به عنوان مثال قسمتی از بند «تعهدات پیمانکار» را در اینجا آورده‌ایم:

تعهدات پیمانکار

پیمانکار متعهد است کار را با کیفیت مطلوب و طبق نقشه‌های ارائه شده توسط کارفرما اجرا نماید. پیمانکار بایستی در انتخاب و هماهنگی بین پیمانکاران جزء و عقد قرارداد با ایشان با آگاهی و دقت کافی اقدام نماید و مسئولیت کیفیت کار آنان را بر عهده گرفته و خسارت ناشی از عدم رعایت نقشه‌ها یا به کار بردن مصالح نامرغوب یا عدم ارائه کار مناسب از ناحیه نیروی انسانی در کارگاه بر عهده پیمانکار است. پیمانکار متعهد است کلیه حقوق کارگران و پیمانکاران جزء را پرداخت نماید. پیمانکار موظف است گزارشی از وضعیت کارگاه به علاوه صورت وضعیت امور و صورت هزینه‌ها را به صورت شفاف در دوره‌های مشخص به اطلاع کارفرما برساند. پیمانکار متعهد است پروژه را در زمان تعیین شده تحویل دهد.
دوره تضمین سه ماهه است. به عبارت دیگر پس از پایان عملیات اجرایی و تحویل پروژه به کارفرما، در طی این مدت، اگر معایب و نواقصی در کار مشاهده شود پیمانکار موظف است آن معایب و نواقص را با مدیریت خود برطرف نماید. هزینه رفع معایب و نواقص به سبب متغیر بودن موضوع با توافق طرفین مشخص خواهد شد. پس از ابلاغ مراتب عیب به پیمانکار، حداکثر زمان اجرای عملیات رفع عیب دو ماه می‌باشد.
هرگاه پیمانکار در اجرای تعهد خود قصور ورزد و یا مسامحه کند، کارفرما حق دارد آن معایب و نقایص را به هر ترتیب که مقتضی می‌داند رفع کند و و زیان‌های وارده از این بابت را که به تشخیص مرجع واجد شرایط رسیده باشد، تعیین و از محل حق الزحمه پیمانکار برداشت کند و یا نسبت به دریافت آن علیه پیمانکار اقامه دعوی کند.

 نقطه قوت ما در ارایه گزارش‌هایی است شامل صورت وضعیت و صورت هزینه‌ها که به صورت هفتگی تقدیم کارفرما خواهد شد. با این کار کارفرما به میزان پیشرفت پروژه اشراف کامل خواهد داشت و تا حدود زیادی اطمینان خواهد یافت که همه چیز سر جای خودش است. در نظر داشته باشید که درخواست چنین گزارش‌های هفتگی از پیمانکاران آشنا و دوستان قدیمی، به سبب تعارفات و مسایل اینچنینی چندان آسان نیست. و گهگاه به کدورت می‌انجامد. در حالی که آن هزینه، سرمایه شماست که برای کسب آن تلاش شده و کارفرما باید بداند که هزینه‌کرد او در چه مسیری و به چه ترتیبی خرج شده است. باید حواس‌مان جمع باشد. از آشنا نمی‌شود به سادگی گله کرد. مگر تا زمانی که کار به جاهای باریک و آنگاه به دادگاه و کارشناس می‌کشد! در خاطر داشته باشیم که همواره دو آشنا با هم از پله‌های دادگاه بالا می‌روند. دو غریبه که با هم کاری ندارند! بهتر است در ابتدای امر دقت کنیم تا کار به اینجا نکشد. تا خدای ناکرده با دل چرکین کار پیش برود یا پروژه در بین مسیر متوقف شده و بشود آن چیزی که نباید.

پیمانکاران ضعیف مدام در گوش سرمایه‌گذاران می‌خوانند که مهندس کار خودش را بلد نیست و یا اینکه پول مهندسی پول زور است و از این حرف‌ها. این یک شوخی مشهور است که یک پیمانکار در کنار ساخت یک ساختمان برای دیگری، برای خودش هم یک ساختمان می‌سازد! شوخی است، ولی متاسفانه تا حدودی واقعیت داشته و شاید تعجب کنید، اگر بگوییم مقصر این اتفاق بد در درجه اول ناشی از کم‌توجهی کارفرما در انتخاب سازنده است.
تکیه ما بر شفافیت است. اینکه کارفرما از سپردن کار به متخصص و در نتیجه آن رشد سرمایه ‌اش خشنود باشد، به ما انرژی می‌بخشد. ساختمان به اصطلاح فعالان عرصه ساخت و ساز و املاک، گران ترین کالای بازار است. بنابراین لازم است بیشترین دقت را به کار ببریم. سالانه حدود صد و پنجاه ساختمان در کلاردشت احداث می‌شود که هزینه این امر بیش از صد میلیارد تومان می‌شود. هدف ما، تیم ویلا۳۶۰، این است که این سرمایه تبدیل شود به ساختمان‌های زیبا و مستحکم و بادوام. اگر خلاف این باشد، قسمتی از سرمایه ملی به هدر رفته است. ما می‌خواهیم در مسیر ساخت و ساز تخصصی و استفاده از دانش و تکنولوژی نوین قدمی برداریم تا در نتیجه آن، با همان سرمایه، ساختمان‌هایی زیباتر، مقاوم تر و بادوام تر داشته باشیم.