در همه جای دنیا، پروژه‌های عمرانی به صورت یک مثلث انجام می‌شود. کارفرما، مهندس مشاور و پیمانکار سه رأس این مثلث اند. کارفرما یا همان سرمایه‌گذار که می‌تواند دولتی باشد یا یک شخص حقیقی. مهندس مشاور که وظیفه طراحی و نظارت بر حسن اجرا بر عهده اوست. و در نهایت، پیمانکار یا مجری که وظیفه اجرای طرح را بر عهده دارد.

در احداث ساختمان‌های آپارتمانی یا ویلا نیز این قاعده صدق می‌کند. «کارفرما» که کارفرما است. «مهندس مشاور» شخص حقیقی دارای پروانه اشتغال است، به عبارت ساده‌تر همان مهندسان طراح و ناظر نظام مهندسی ساختمان که نقشه را تهیه و تأیید کرده و در طی مدت اجرا بر صحت آن بایستی نظارت داشته باشند. اما «پیمانکار» کیست و چه شرایطی باید داشته باشد؟!

در اینجا شرح می‌دهم که معمولاً پیمانکاری‌ها چطور نصیب افراد غیر متخصص می‌شود. خواهش بنده این است که این چند جمله را با دقت بیشتری بخوانید. فرض کنیم خریدار قصد دارد ویلایی را بسازد. ابتدا زمینی خریداری می‌کند. این زمین را یک شخصی به او معرفی کرده. یک آشنای قدیمی، یک دوست معتمد، حتی یک املاکی. وی زمین مورد نظر را به او پیشنهاد کرده و خریدار هم آن را خریده. نکته مهم اینجاست که خود آن شخص همیشه انتظار دارد که خودش نیز پیمانکار ویلا باشد! در صورتی که در اغلب موارد هیچ علمی در مورد اصول فنی ساخت نداشته و هیچ خبری از ضوابط و مقررات ملی ساختمان ندارد. آشنای قدیمی ماست! ما چه می‌دانیم!‌خدا کند آدم خوبی باشد! کار درست چیست؟ 

بیاییم و فرض کنیم که آن شخص صد در صد هم آدم درستی باشد. دارای وجهه اجتماعی خیلی بالایی هم باشد. به نظر شما این کافی است؟ آیا هنگام خرید مصالح، نوع میلگرد را می‌داند؟ نوع سیمان را می‌شناسد؟ آیا علم این را دارد که بتن خوب را تشخیص دهد؟‌ آیا نحوه صحیح اختلاط بتن را می‌داند؟ آیا در حین آرماتور بندی، به فرض در خم‌های میلگرد ناحیه اتصال که بسیار ناحیه حساسی است اشتباه اجرایی وجود داشته باشد، می‌فهمد؟ این مطلب را نیز باید بدانید که مهندسین ناظر که به فرض نظارت ساختمان شما را بر عهده گرفته‌اند چه میزان بر روی پروژه شما وقت می‌گذارند. عرف این است که دو تا پنج مرحله به ساختمان شما سری می‌زنند و می‌روند. و البته خیلی از آنها به خودشان حق می‌دهند. می‌گویند دو میلیون می‌گیریم، دو میلیارد تعهد می‌دهیم! به بیان دیگر، خبری از ناظر نیست. بنابراین، شخص پیمانکار علاوه بر سلامت در مسائل مالی، بایستی متخصص نیز باشد. سالانه در ایران شاهدیم که به سبب عدم توجه به این مسئله صدها و هزاران میلیارد تومان تلفات مالی می‌دهیم. خوب است از پروفسور زارع رئیس پژوهشگاه بین المللی زلزله نقلی کنم. از ایشان سوال کردند که علت این همه تلفات جانی و مالی در ایران چیست؟ پاسخ بسیار جالبی دادند. گفتند که آیین‌نامه ما همان آیین‌نامه کشورهای توسعه‌یافته است. مصالح ما نیز استاندارد است. و اگر بگوییم علت ساختمان‌های ضعیف، فقر است و نداشتن بنیه مالی، در اکثر مواقع شاهد تخریب ساختمان‌های گران‌قیمت نیز هستیم، پس مشکل کجاست؟ جواب ایشان بسیار ارزشمند و قابل توجه است. علت، در سپردن کار به سازندگان غیر متخصص است.

خیلی واضح است. هنگام خرید یک دست کت و شلوار گاهاً پیش می‌آید که به ده فروشگاه مراجعه می‌کنیم. اما هنگام انتخاب پیمانکار نیز آیا همین قاعده را رعایت می‌کنیم؟ با این تفاوت اینجا به جای یک میلیون، بحث چند صد میلیون تومان در میان است. با یادآوری این نکته که در زلزله ممکن است این سرمایه در عرض چند ثانیه به صفر برسد! و خدای نکرده ممکن است شاهد تلفات جانی نیز باشیم. مشخص است که برای ساخت باید بسیار حساس تر باشیم. اینکه داماد آشنای شمال ما به نظر آدم خوبی می‌آمد... این که نمی‌شود حرف حساب!

علاوه بر بحث مقاومت و دوام، بحث زیبایی و عملکرد نیز بسیار حائز اهمیت است. کوتاه اینکه ما اعتقاد داریم که می‌شود ویلاهایی ساخت که در عین کم هزینه بودن، زیبایی خاصی هم داشته باشد. این امر میسر نیست مگر با تخصص مهندسی. دو ساختمان را در نظر بگیرید که مساحت زمین و حتی بنای آنها یکسان است، و در ساخت آن تقریباً یک میزان هزینه شده است. اما ارزش نهایی یکی از آن دو بیش از دو برابر دیگری است. دلیل آن طرح مهندسی و اجرای دقیق آن است. بنابراین، از نظر سرمایه گذاری و فاکتور بازگشت سرمایه یک طرح مهندسی به خوبی خودش را نشان می‌دهد. در ساختمان‌هایی که طراحی آن بر اساس خواسته کارفرما و با توجه به اقلیم، شیب، توپوگرافی، چشم‌انداز  و نور و غیره طراحی شده است و به اصطلاح برای طراحی آن فکر خرج شده است، شاهدیم که حتی پیش از اتمام کار خریداران با اشتیاق جلو می‌آیند. این یک واقعیت است که دیگر ساختمان‌های با طرح معمولی و ساخت ضعیف حاشیه سود سابق را ندارند و گاهاً ماه‌ها و سال‌ها برای پیدا شدن خریدار احتمالی بایستی در صف انتظار بمانند.

در مسیر سپردن کار به مهندس، غیر از دلال‌ها، ممکن است موانعی مانند واسطه‌های راهروهای شهرداری، تهدید شوراها و دهیاری و یا کارمندان ادارات نیز وجود داشته باشد. اما هیچ دلیلی وجود ندارد که از آنها بترسیم. این حق شماست که سازنده خودتان را خودتان انتخاب کنید.

نحوه تنظیم قرارداد

مرحله عقد قرارداد از مهم‌ترین مراحل ساخت است. یک قرارداد اصولی و مهندسی مشخصه‌هایی دارد که یک مهندس متعهد آن را در اختیار کارفرما قرار می‌دهد. اینکه آیا همه مهندسان آن تعهد لازم را دارند یا خیر؟ ما شیوه کار خودمان را شرح می‌دهیم. پیمانکاران کارنابلد و به اصطلاح خودشان زیرک، یک قرارداد میلیاردی را در یک برگه می‌نویسند، آن هم با چند بند مختصر و غیرشفاف!

تصویر

در شیوه کار ما، گروه مهندسی ویلا۳۶۰ ، تمامی بندها با جزییات و به صورت شفاف بیان می‌شود. برای مثال، موضوع قرارداد پیمانکاری برای اجرای کل ساختمان. اجرای کل ساختمان شامل سفت‌کاری، نازک‌کاری، تاسیسات و امور مربوط به محوطه می‌شود. که به صورت کامل و با جزییات در قرارداد ذکر می‌شود. موارد بعدی، مکان پروژه، مدت قرارداد، مبلغ قرارداد و شیوه پرداخت، تعهدات پیمانکار و کارفرما و بندهای دیگر است.

به عنوان مثال قسمتی از بند «تعهدات پیمانکار» را در اینجا آورده‌ایم:

تعهدات پیمانکار

پیمانکار متعهد است کار را با کیفیت مطلوب و طبق نقشه‌های ارائه شده توسط کارفرما اجرا نماید. پیمانکار بایستی در انتخاب و هماهنگی بین پیمانکاران جزء و عقد قرارداد با ایشان با آگاهی و دقت کافی اقدام نماید و مسئولیت کیفیت کار آنان را بر عهده گرفته و خسارت ناشی از عدم رعایت نقشه‌ها یا به کار بردن مصالح نامرغوب یا عدم ارائه کار مناسب از ناحیه نیروی انسانی در کارگاه بر عهده پیمانکار است. پیمانکار متعهد است کلیه حقوق کارگران و پیمانکاران جزء را پرداخت نماید. پیمانکار موظف است گزارشی از وضعیت کارگاه به علاوه صورت وضعیت امور و صورت هزینه‌ها را به صورت شفاف در دوره‌های مشخص به اطلاع کارفرما برساند. پیمانکار متعهد است پروژه را در زمان تعیین شده تحویل دهد.
دوره تضمین سه ماهه است. به عبارت دیگر پس از پایان عملیات اجرایی و تحویل پروژه به کارفرما، در طی این مدت، اگر معایب و نواقصی در کار مشاهده شود پیمانکار موظف است آن معایب و نواقص را با مدیریت خود برطرف نماید. هزینه رفع معایب و نواقص به سبب متغیر بودن موضوع با توافق طرفین مشخص خواهد شد. پس از ابلاغ مراتب عیب به پیمانکار، حداکثر زمان اجرای عملیات رفع عیب دو ماه می‌باشد.
هرگاه پیمانکار در اجرای تعهد خود قصور ورزد و یا مسامحه کند، کارفرما حق دارد آن معایب و نقایص را به هر ترتیب که مقتضی می‌داند رفع کند و و زیان‌های وارده از این بابت را که به تشخیص مرجع واجد شرایط رسیده باشد، تعیین و از محل حق الزحمه پیمانکار برداشت کند و یا نسبت به دریافت آن علیه پیمانکار اقامه دعوی کند.

 نقطه قوت ما در ارایه گزارش‌هایی است شامل صورت وضعیت و صورت هزینه‌ها که به صورت هفتگی تقدیم کارفرما خواهد شد. با این کار کارفرما به میزان پیشرفت پروژه اشراف کامل خواهد داشت و تا حدود زیادی اطمینان خواهد یافت که همه چیز سر جای خودش است. در نظر داشته باشید که درخواست چنین گزارش‌های هفتگی از پیمانکاران آشنا و دوستان قدیمی، به سبب تعارفات و مسایل اینچنینی چندان آسان نیست. و گهگاه به کدورت می‌انجامد. در حالی که آن هزینه، سرمایه شماست که برای کسب آن تلاش شده و کارفرما باید بداند که هزینه‌کرد او در چه مسیری و به چه ترتیبی خرج شده است. باید حواس‌مان جمع باشد. از آشنا نمی‌شود به سادگی گله کرد. مگر تا زمانی که کار به جاهای باریک و آنگاه به دادگاه و کارشناس می‌کشد! در خاطر داشته باشیم که همواره دو آشنا با هم از پله‌های دادگاه بالا می‌روند. دو غریبه که با هم کاری ندارند! بهتر است در ابتدای امر دقت کنیم تا کار به اینجا نکشد. تا خدای ناکرده با دل چرکین کار پیش برود یا پروژه در بین مسیر متوقف شده و بشود آن چیزی که نباید.

پیمانکاران ضعیف مدام در گوش سرمایه‌گذاران می‌خوانند که مهندس کار خودش را بلد نیست و یا اینکه پول مهندسی پول زور است و از این حرف‌ها. این یک شوخی مشهور است که یک پیمانکار در کنار ساخت یک ساختمان برای دیگری، برای خودش هم یک ساختمان می‌سازد! شوخی است، ولی متاسفانه تا حدودی واقعیت داشته و شاید تعجب کنید، اگر بگوییم مقصر این اتفاق بد در درجه اول ناشی از کم‌توجهی کارفرما در انتخاب سازنده است.
تکیه ما بر شفافیت است. اینکه کارفرما از سپردن کار به متخصص و در نتیجه آن رشد سرمایه ‌اش خشنود باشد، به ما انرژی می‌بخشد. ساختمان به اصطلاح فعالان عرصه ساخت و ساز و املاک، گران ترین کالای بازار است. بنابراین لازم است بیشترین دقت را به کار ببریم. سالانه حدود صد و پنجاه ساختمان در کلاردشت احداث می‌شود که هزینه این امر بیش از صد میلیارد تومان می‌شود. هدف ما، تیم ویلا۳۶۰، این است که این سرمایه تبدیل شود به ساختمان‌های زیبا و مستحکم و بادوام. اگر خلاف این باشد، قسمتی از سرمایه ملی به هدر رفته است. ما می‌خواهیم در مسیر ساخت و ساز تخصصی و استفاده از دانش و تکنولوژی نوین قدمی برداریم تا در نتیجه آن، با همان سرمایه، ساختمان‌هایی زیباتر، مقاوم تر و بادوام تر داشته باشیم.