ساخت در کلاردشت

پیمان اجرا و پیمانکاری مدیریت ساخت با گزارش آنلاین

[دفتر مهندسی ویلا۳۶۰ کلاردشت]

به روز رسانی : فروردین ۱۴۰۴

🎖️پیمان مدیریت ساخت ۱۲ ٪ کل هزینه‌های اجرایی می‌باشد.

پیمانکاری دو حالت دارد، «متری» و «درصدی». متری در دهه هفتاد بسیار رایج بود. در این جالت، ابتدا برآورد می‌کردند یک ساختمان با یک نقشه مشخص، فلان مقدار هزینه ساخت دارد و سازنده می‌بایست پس از مدتی ساختمان را به صاحب کار تحویل دهد. در آن زمان هیچ کدام از قراردادها بر اساس ریز متره و نقشه های دقیق نبود و نقاط ضعف فراوانی داشت و به هر حال آن دوران گذشت و شیوه «متری» دهه‌ها است که دیگر منسوخ شده. 

روش دوم، روش «درصدی» است. یعنی هرچه هزینه شد، برای مثال ۱۲ درصد دستمزد پیمانکار می‌شود. معمولاً این عدد متناسب با حجم پروژه بین هشت تا بیست و پنج درصد است. برای مثال برای اجرای یک آپارتمان پنج طبقه، هشت درصد و برای یک انباری معمولاً عدد ۲۵ درصد و حتی بالاتر پیشنهاد می‌شود. برای ویلاها عموماً عددی بین ۱۲ تا ۱۸ منطقی است. به هر حال، این شیوه رایج امروز است. که مبتنی است بر یک منطق قوی! اینکه قیمت مصالح لحظه‌ای است، و اغلب اوقات نوع متریال نهایی در اجرا تغییر می‌کند و دلایل دیگری که نمی‌توان به شیوه متری قرارداد ساخت نوشت.

از نظر ما هر دو حالت بالا مردود است و مثلث کار شکل نمی‌گیرد. «کارفرما، مشاور، مجری». منظورم طوری است که یک مشاور یا ناظر عالیه بر کیفیت اجرا و انتخاب مصالح و شیوه خرج کرد نظارت کند. جالب اینکه خود ما هم از این روش اشتباه برای کارفرماها ساختمان ساخته‌ایم و می‌سازیم! یعنی کسی بر ما نظارت نمی‌کرد و نمی‌کند. به بیان دیگر پیمانکاری ما نیز تماماً بر پایه «اعتماد» است. و این از عجایب امر است. و اشتباه بزرگی است. شاید گفته شد، به هر صورت، طبق قانون، هر ساختمانی چندین مهندس ناظر سازه و معماری دارد و ایشان تقریباً متری صد یا دویست هزار تومان دستمزد دریافت می‌کنند و حتماً نظارت می‌کند، اما چنین اتفاقی نادر است. یعنی انتظار نظارت از مهندسین ناظر داشتن، متاسفانه بیشتر به یک مزاح تلخ شباهت دارد تا یک امر واقعی. 

اما ما یک فرق کوچک داریم، و آن این است که سعی می‌کنیم کارمان را درست انجام دهیم. در امور مالی فاکتور سازی نکنیم و تخفیف فروشگاه‌های مصالح را برای کارفرما لحاظ کنیم و نکات دیگر که در طول اجرا بایستی ثابت کرد و به ادعا نیست. از آن مهم‌تر، اجرای صحیح تمامی اجزاء ساختمان است. از اسکلت مقاوم گرفته تا نازک‌کاری. برای مثال، ما سعی می‌کنیم از سیستم سازه‌ای «ویژه» استفاده کنیم که اجرای آن به مراتب سخت‌تر، اما پاسخ آن به زلزله بسیار مطلوب‌تر است. بهتر است در این آشنایی اولیه وارد مباحث تخصصی نشویم. آن را می‌توان در صفحه پروژه‌ها و یادداشت‌های مهندسی و یا جلسه حضوری معرفی خدمات مبسوط شرح داد.

دیدن نمونه کار اولین پیشنهاد است. و متدهای دیگری هم هست که می‌شود شخص یا تیم مجری را سنجید. اینکه درخواست کار مرحله‌ای کرد، اینطور که در مرحله اول از مجری بخواهید که برایم یک دیوارکشی ساده انجام بده! ببینید شیوه ارایه فاکتور هایش چگونه است. نگهداری از مصالح اش چگونه است. دلسوز هست یا خیر. توانا هست یا خیر؟ و در انتها، اگر شما را نمک گیر نکرده باشد و به رودربایستی نینداخته باشد، خواهید توانست با اندکی دقت پی ببرید.

وقتی در زمانه‌ای زندگی می‌کنیم که چندان به دنبال سازنده اصلح نمی‌رویم، نباید انتظار داشت که بین سازنده خوب و بد تمایز چندانی دیده شود. ولی ما سعی می‌کنیم اخلاقی عمل کرده و آنچه در توان داریم در اختیار سرمایه گذار و کارفرما قرار دهیم. اما هنوز با ساز و کار درست خیلی فاصله داریم. برای خرید یک کیلو گوجه، شانزده بار گوجه را می‌چرخانیم، که مبادا لک داشته باشد، اما برای ساخت یک ساختمان بیست میلیاردی، به منظور پیدا کردن یک مجری واجد شرایط، به واقع چقدر وقت می‌گذاریم؟ فلانی خواهرزاده یکی از آشناهامونه. می‌گن چند تا ویلا ساخته. به نظر پسر خوبیه. فکر کنم پسر خوبی باشه! و حاصل این نوع انتخاب می‌شود ساختمان‌های نا ایمن، ساختمان‌های زشت و پشیمانی و بروز اختلاف و سرانجام پشیمانی. و اما، همین که شما دارید این متن را می‌خوانید، یعنی داریم بهتر می‌شویم، داریم تحقیق می‌کنیم و این خبر بسیار خوبی است.

همانطور که در بالا اشاره شد، برای اغلب ساختمان‌های متداول، ۱۲ درصد کل هزینه‌های اجرایی. امور اداری و بیمه و مشابه، شامل این هزینه نمی‌شود و جدا از بخش اجرا است. البته این نکته را بایستی اضافه کرد که تا پایان مرحله اسکلت، یعنی اجرای فونداسیون و ستون و تیر و سقف، هشت درصد دستمزد خدمات مهندسی اضافه می‌شود. به عبارت دیگر، دستمزد پیمانکاری ویلا۳۶۰ برابر ۲۰ درصد تا پایان اسکلت و ۱۲ درصد کل هزینه‌های اجرایی دیگر مانند دیوارچینی، سربندی و دیگر مراحل تا انتهای محوطه‌سازی و تحویل است. هزینه اجرایی تا پایان اسکلت، معمولاً ۳۰ درصد کل هزینه ساختمان می‌باشد.