خدمات مهندسی ساختمانخدمات املاکدر کلاردشت

ارتباط با مدیریت۰۹۳۵۱۲۰۹۵۱۶

اخذ سند و جواز ساخت

آشنایی اولیه با ماجرای سند مالکیت و تغییر کاربری ها و مجوز ساخت

آشنایی با مراحل اخذ سند و جواز ساخت

خدمتی اداری از سوی گروه مهندسی ویلا۳۶۰

به روز رسانی :  تابستان ۱۴۰۰

پیشگفتار

گروه مهندسین ویلا۳۶۰ تا کنون برای اخذ سند به مالکین محترم در موارد بسیاری کمک کرده است. بیش از صد مورد. شامل تهیه نقشه از زمین و ملک واقع در آن به صورت نقشه UTM و حتی ثبت نام اینترنتی آن و دیگر موارد. سند‌های جدید تک برگ بوده و مختصات جغرافیایی بر روی آنها درج شده و بسیار جالب و دقیق می‌باشند. و می‌توانید در این مسیر نیز بر روی کمک ما حساب کنید.

اخذ سند مالکیت

در حدود ده سال قبل می‌شد برای زمینی که در آن هیچ ساختمانی احداث نشده است، از اداره ثبت اسناد و املاک سند ثبتی گرفت. پس از آن چند سال اخذ سند متوقف شد و در سال ۱۳۹۱ مجدداً با یک ساز و کار اینترنتی فرآیند صدور سند مالکیت از سر گرفته شد. در روش جدید کار آسان است و بایستی به سایت مربوطه مراجعه کرد و درخواست خود را به صورت الکترونیکی ثبت کرد. در این روش تنها برای زمین‌هایی که در آن بنایی احداث شده باشد سند مالکیت صادر می‌شود. یا حداقل در مسیر احداث بنا باشند. مساحت این بنا به صورت شفاف مشخص نیست. اما در آخرین استعلام یک بنای سه در چهار به شکل انباری هم شده بایستی در زمین موجود باشد. این بنا تا حدود زیادی به روشن شدن شخص متصرف و مالک کمک می‌کند. در سال اخیر در برخی از مناطق اخذ جواز را به یکی از مراحل الزامی اخذ سند افزوده‌اند. با این کار کیفیت سند را به مراتب بالاتر برده و البته همزمان بر مسیر اخذ سند نیز افزوده‌اند. کلاردشت از تابستان ۱۳۹۲ یک شهرستان است و دارای اداره ثبت اسناد و املاک به صورت مستقل است. این اداره در بخش ولوال واقع است و کار اخذ سند را تا حدود زیادی آسان و سریع کرده است. این فرآیند حدود شش ماه تا یک سال به طول می‌انجامد. هزینه اخذ سند تقریباً ناچیز است ولی انجام مراحل آن تا حدودی نیاز به پیگیری دارد. دو مورد، تهیه بیع‌نامه‌ها و مدارک یدهای قبلی مالکیت و دوم، تهیه نقشه UTM از موارد شاخص مراحل اخذ سند است.

اخذ جواز ساخت

قبل از ساخت لازم است جواز بگیریم. در شهر از شهرداری، در روستا از دهیاری. اگر ساختمانی جواز نداشته باشد یا پرونده آن در جریان نباشد، گشت شهرداری عملیات ساخت را متوقف می‌کند. معمول است که در فصل زمستان برای گرفتن پروانه ساختمان یا همان جواز اقدام می‌کنند. این فرآیند در شهرداری کلاردشت در حدود یک تا دو ماه و در دهیاری‌ها بسیار سریع‌تر انجام می‌گیرد. مراحل اخذ جواز در کلاردشت تا حدودی ساده‌تر از اخذ جواز در شهرهای بزرگ است. برای مثال هیچ ضوابط خاصی در مورد نما و یا رنگ و شکل و بافت وجود ندارد. در واقع ساختمان می‌تواند هر شکلی داشته باشد. اما در شهرهای بزرگ ایران و بسیاری از شهرهای اروپا اینطور نیست. در ژاپن ساختان‌هایی که یک سری از اصول را رعایت کنند در هزینه جواز تخفیف می‌گیرند. برای مثال شکل بافت روستایی را رعایت کنند. به هر حال چنین چیزی در حال حاضر در این شهر نداریم و به نظر هم نمی‌رسد به این زودی‌ها شاهد چنین چیزی باشیم. خوب است بدانیم که شوراهای شهر و روستا توانایی تصویب قوانین محلی در چنین مواردی را دارند که به هر دلیل ترجیح می‌دهند وارد این مسائل نشوند. در مورد تهیه نقشه و مبحث ضوابط و کنترل نقشه نظام مهندسی نیز شاهد سخت گیری کمتری نسبت به شهرهای دیگر هستیم. اینکه نبود این دقت و ظرافت خوب است یا بد، بماند. اما چیزی که به تجربه می‌توان دریافت این است که بودن یا نبودن سخت‌گیری‌ها چندان در محصول نهایی که ساختمان باشد تاثیر نگذاشته است. بلکه موضوع مهم، فرهنگ ساخت و ساز و جنس بازار مسکن است که سازنده را به سمت طرح خوب و اجرای خوب سوق می‌دهد و هیچ گاه نمی‌توان با افزایش ضوابط، ساخت و ساز را ایده‌آل کرد. این مسئله و اعمال تغییراتی در ساختار شهرداری و نظام مهندسی سه چهار سالی است که مورد بحث و بررسی قرار گرفته و جلسات متعددی بین وزارت راه و شهرسازی و نظام مهندسی تشکیل شده است و احتمالا در سال‌های آینده شاهد تغییرات ساختاری در شکل کنترل و نظارت بر امور ساخت و ساز باشیم.

در اینجا می‌خواهیم مراحل کلی اخذ جواز را به طور مختصر مرور کنیم. اولین گام، مراجعه به شهرداری یا دهیاری و تشکیل پرونده است. مدارک معمول مثل مشخصات مالک و سند و غیره. دوم، مرحله دستور نقشه است. در این مرحله مامور بازدید شهرداری از سایت دیدن می‌کند و بر اساس طرح جامع و تفصیلی شهر و یا طرح هادی روستا به ما می‌گوید که این زمین مورد نظر کاربری اش چیست. اگر مسکونی است یا اداری و غیره، که بسیار خوب. اگر کاربری‌های دیگری مانند بهداشتی و تاسیسات و غیره دارد، نیاز به تغییر کاربری دارد. تغییر کاربری بر اساس رای قاضی در جلسه‌ای با شهردار و نماینده شورای شهر در قالب کمیسیون تغییر کاربری صورت می‌گیرد و در مراحل آن نیاز به ارزیابی داشته و در مواردی نیاز به تایید استانی دارد که در اینجا به همین مقدار توضیح اکتفا می‌کنیم. با مشخص شدن کاربری، تراکم،‌ عرض گذر، پارکینگ مسقف یا آزد، میزان عقب نشینی، تعداد طبقات و حداکثر ارتفاع و مواردی از این دست، شهرداری برگه‌ای را به کارفرما یا وکیل وی می‌دهد به نام برگه اصول ضوابط شهرداری. این برگه برای گام سوم مورد نیاز است. گام تهیه نقشه. در اینجا مهندس معمار وظیفه طراحی دارد. در مسیر اصولی، اینجا فقط بایستی نقشه‌های معماری ترسیم شود که پس از تایید شهرداری، مهندسان عمران و تاسیسات بر روی آن کار می‌کنند. ولی از آنجا که معمولا نقشه‌های معماری که منطبق بر اصول شهرداری باشند مورد تایید قرار می‌گیرند، در شهر کلاردشت، تمامی نقشه‌ها در این فاز تهیه می‌شوند. سپس نقشه‌ها به تایید نظام مهندسی یا نظام فنی روستایی می‌رسد. این فرآیند در دفترچه فنی ساختمان که تمامی مشخصات ساختمان در آن درج شده است وارد می‌شود. در این مرحله مهندسان «طراح» در گروه‌های چهارگانه معماری، سازه، تاسیسات برقی و تاسیسات مکانیکی اقدام به تهیه نقشه می‌کنند. و مهر تایید خود را به منظور تایید صحت نقشه‌ها در پای آن می‌زنند. و پس آن انتخاب «ناظر» است که بر گروه‌های چهارگانه بالا نظارت می‌کنند. بسته به شرایط نظام هر شهر، این فرایند یا رندوم است یا به انتخاب کارفرما. به هر صورت، این حق کارفرما است که ناظر خود را خودش انتخاب کند. در نظر داشته باشید که سازمان نظام مهندسی ساختمان یک سازمان NGO است و قدرت خود را از شهرداری می‌گیرد. برای مثال در مازندران و شهرداری کلاردشت، مسئولیت کنترل نقشه‌ها که آیا مطابق مقررات ملی ساختمان است یا خیر به نمایندگی نظام مهندسی ساختمان تفویض شده است. از این گام نیز بگذریم. گام بعدی، پرداخت عوارض و بیمه است به همراه به اصطلاح قبض آب و گاز و برق. و کار تمام است.

برای برآورد سرانگشتی می‌توان از این عددها استفاده کرد. هزینه جواز مسکونی در محدوده شهر در سال ۱۳۹۸ برای هر مترمربع در حدود هشتاد هزار تومان و هزینه تمام خدمات مهندسی حدود ۴۰ هزار تومان می‌شود. یک هزینه طراحی خارج از چارچوب نظام، به فرض متری ۳۰ هزار تومان، نیز به آن بیفزایید. شامل نقشه‌برداری و توپوگرافی و غیره. خلاصه سخن اینکه چیزی در حدود ۱۵۰ هزار تومان برای هر مترمربع مجموع هزینه کل خدمات مهندسی و جواز می‌شود. با احتساب هزینه سه میلیون تومان برای هر مترمربع، این هزینه حدود پنج درصد هزینه تمام شده ساخت می‌شود. و ۹۵ درصد باقیمانده، هزینه مصالح و ابزار و دستمزد می‌شود. بنابراین صرفه‌جویی در این مرحله که البته اصطلاح غلطی است، کار چندان جالبی نیست، اما متاسفانه رایج است. چون قدم‌های اول است و سازنده هنوز حوصله کافی دارد و چون عددها شفاف و روی کاغذ است می‌خواهد به اصطلاح مو را از ماست بکشد، اما زدن از حقوق مهندس و تلاش برای تخفیف گرفتن در این مرحله کار را به سمت نقشه‌های بی‌کیفیت و بالطبع ساختمان‌های بی‌کیفیت خواهد برد.

مراحل اخذ جواز روستایی نیز مشابه شهر است، اما ساده‌تر و سریع‌تر و ارزان‌تر. با این تفاوت که مسئولیت کنترل نقشه به جای نظام مهندسی، بر عهده نظام فنی روستایی است و برخی از عوارض نیاز به پرداخت ندارند. هزینه یک چهارم تا یک دوم هزینه جواز شهری است و سرعت اخذ جواز نیز سریع‌تر و به خاطر فضای روستا کارها با روانی بسیار بیشتری انجام می‌شوند.

یک نکته دیگر را مایلیم در اینجا بگوییم. هرچند ارتباطی با بحث بالا ندارد. چه بهتر که این نگاه اصلاح شود : پول جواز را یک امر زاید تصور نکنیم. این هزینه، در اختیار این مراکز قرار می‌گیرد تا در مدت عمر مفید ساختمان که سی یا پنجاه سال است، خدماتی مانند جمع‌آوری زباله، نظافت فضاهای شهری، روشنایی معابر و زیباسازی فضاهای روستا و بازگشایی معابر در برف و زیباسازی شهری و تکمیل طرح‌های پیشرفت روستا را انجام دهند. مانند برنامه‌های متنوع در جهت گردشگری و یا رفاه عمومی. و کم و بیش انجام می‌دهند. مسلم این است که این هزینه یک هزینه زاید نیست و در مقابل آن، خدمات فراوان و مستمری را دریافت می‌کنیم و خواهیم کرد.

دریافت مشاوره

گروه مهندسی ویلا۳۶۰ با دوازده سال سابقه طرح و اجرای انواع سازه‌های ساختمانی در هر سه زمینه طرح، نظارت و اجرا دارای پروانه اشتغال می‌باشد. تعهد و دقت کار و علاقه به کار حرفه‌ای و درجه یک وجه تمایز این گروه پرانرژی و باانگیزه است.

مهندس حامد احمدی

کارشناس ارشد عمران - سازه

هر سوالی دارید راجع به ساختمان، از ما بپرسید. مشتاقانه پاسخگو هستیم.

Image

مطالب مرتبط

پروژه نمونه طراحی شده مهندسان ما 1805

نمونه کار ۱۸۰۵

ویلای طراحی شده در زمین حدود دویست متر مربع، که معمولا انتظار ویلا در زمین محدود نمی‌رود، اما حاصل کار تیم ما چیزی ارزشمند شده است.

مشاهده پروژه
پروژه نمونه طراحی شده مهندسان ما 1775

نمونه کار ۱۷۷۵

یک نمونه پروژه تمرینی که البته در کار بر روی آن، اینطور نگاه شده که یک کار جدی و واقعی است. تمامی نقشه‌های آن نیز تهیه شده است.

مشاهده پروژه