زمین فروشی کلاردشت

راهنمای خرید زمین در کلاردشت

از کجا شروع کنم؟

به منظور خرید زمین در کلاردشت، بهترین نقطه شروع، مطالعه همین متن است! کافی است اندکی صبر به خرج داده و این متن بسیار خلاصه شده را با دقت بخوانید. با این کار قدم بزرگی در مسیر رسیدن به خریدی موفق و سالم و حرفه‌ای برداشته‌اید. بر روی مشاوره ما حسابی حساب باز کنید. و ما همواره در کنار شما هستیم!

آشنایی اولیه

[سه نکته ای که دانستن آنها خیلی کمک می‌کنه]

شروع ماجرای زمین

در نظام فئودالی گذشته، زمین ها در اختیار اربابان بود، تا اینکه طی انقلاب سفید شاه و مردم در سال‌های ۱۳۳۸ تا ۱۳۴۱ با تصویب مجموعه قوانینی مالکیت ها تغییر کرد و با الغای رژیم ارباب رعیتی زمین ها به کشاورزانی رسید که بر روی آن کار می‌کردند. در اینجا دانستن تنها این نکته کفایت می‌کند که بدانیم ریشه مالکیت ها و سلسله ایادی زمین ها به حدود شصت سال قبل بازمی‌گردد. درست همان زمانی که ماجرای خرید و فروش زمین در ایران آغاز شد. برای مطالعه بیشتر می‌توانید کلیدواژه «اصلاحات ارضی در ایران» را جستجو نمایید.

زمین های بنیادی

غیر از زمین‌های «اصلاحات ارضی» که اغلب زمین ها را نیز شامل می‌شود، دسته دیگری از زمین ها وجود دارد که به اصطلاح «بنیادی» هستند. پهلوی اول بسیاری از زمین‌های مرغوب استان‌های شمالی کشور را به نام خود ثبت کرد. این کار سبب شد تا مالکیت ارباب رعیتی تضعیف و قدرت ارباب ها محدود شود. با هر نیتی که این عمل صورت گرفت، مردمی که در زمین آبا و اجدادی خود مشغول کار و زندگی بودند دچار مشکل شدند. با گذر زمان املاک به پهلوی دوم انتقال یافت و پس از انقلاب اسلامی به بنیاد مستضعفان و سپس به «بنیاد علوی» واگذار شد. در حال حاضر بنیاد علوی زیر مجموعه بنیاد مستضعفان و در واقع بازوی محرومیت زدایی آن بنیاد است.
خلاصه اینکه، بسیاری از املاکی که در شهرهای شمالی ایران از جمله کلاردشت وجود دارد، به اصطلاح بنیادی است با این وصف که قابلیت نقل و انتقال به غیر دارد و به عبارت دیگر مالک آن می‌تواند آن ملک را به هر شخص دیگری واگذار نماید و در یک کلام تقریباً هیچ تفاوتی بین زمین‌های بنیادی و زمین‌های معمولی وجود ندارد. برای شما احتمالا جالب است که به عنوان مثال خانواده ای برای سه نسل در ملک پدری خود زندگی می‌کنند و کشت و زرع می‌کنند، اما اطلاع ندارند که زمین مورد نظرشان بنیادی است. یعنی کسی کاری به کار آن شخص ندارد. زندگی اش را می‌کند، ملکش را به دیگری می‌فروشد و غیره. با این فرق که هنگام اقدام برای اخذ سند رسمی اداره ثبت اسناد و املاک کشور، چیزی حدود پنج تا ده درصد ارزش ملک را بایستی به بنیاد علوی پرداخت کند تا سند به صورت رسمی به نام آن شخص صادر شود. و آن هزینه صرف امور خیریه خواهد شد.
در اغلب موارد نیازی به اخذ سند نیست، مگر برای اخذ وام و در حالات نادری برای پایان کار. برای مثال در روستای «لش سر» که قسمت عمده‌ای از آن بنیادی است، شاید تعداد زمین‌هایی که سند رسمی یا همان سند ثبتی دارند به تعداد انگشتان دست هم نرسد. در حالی که سالانه صد ها مورد خرید و فروش و ده ها مورد ساخت در آن محله صورت می‌گیرد. و همه این نقل و انتقالات به صورت سند عادی و مبایعه نامه‌ای صورت گرفته و کوچکترین مشکلی ندارند.
این نکته از آن روی گفته شد که برخی از مراجعین ما که اطلاعات اندکی در مورد چیستی بنیادی بودن زمین ها دارند، از لفظ بنیادی بودن تا حدودی واهمه دارند. برای اطلاعات بیشتر می‌توانید به سایت «بنیاد علوی» مراجعه نمایید.

مستثنی و منابع طبیعی

این دیگر یعنی چه؟! چیز سختی نیست. زمینی که در سال ۱۳۳۸ در آن کشاورزی می‌شد، به کشاورزان رسیده و اصطلاحاً می‌گویند به اشخاص رسیده. و زمینی که در آن زمان جنگل بوده یا به هر شیوه، زیر کشت نبوده، منابع ملی و منابع طبیعی است. در طول سال‌های بعد، برخی نااهلان دست تجاوز به سوی جنگل دراز کرده و با بریدن درختان و تخریب منابع طبیعی که متعلق به ده ها میلیون ایرانی است، خواسته‌اند تا زمین شخصی خود را توسعه دهند! بی‌خبر از اینکه در آن سال ها ارتش ایالات متحده به خواسته دولت وقت از تمام مناطق شمال ایران عکس های هوایی با کیفیتی تهیه کرده است. خوشبختانه اداره منابع طبیعی زیر نظر اداره و وزارت جهاد کشاورزی و با همکاری ارزشمند قوه قضاییه با شدت و حدت بسیار از حقوق ملی ما دفاع می‌کنند.

عزم خرید

[وارد ماجرای زمین شویم]

آیا خرید زمین کار درستی است؟

سرمایه گذاران حرفه‌ای می‌دانند که حوزه املاک در ایران همیشه از حوزه های با سودآوری بالا همزمان با ریسک بسیار پایین بوده و هست. به فرض سرمایه‌ای در اختیار داریم و می‌خواهیم آن را به کار ببریم که در درجه اول ارزش آن حفظ شود و چه بهتر که با سود نیز همراه باشد! از بانک شروع کنیم. همه می‌دانیم که یک گزینه کاملا باطل است. قیمت ها سه برابر می‌شود، بانک سی درصد سود می‌دهد! گزینه بانک را خط می‌زنیم که ارزش بحث بیشتر را ندارد. رقبای دیگر، بورس، طلا، دلار، ماشین، پیش خرید آپارتمان و موارد مشابه است. واقعیت این است که رسیدن به گزینه مطلوب کاری تخصصی و متکی بر تجربه چند ده ساله است و از حوصله این متن نیز خارج است. اما، نکته مهمی که می‌خواهیم در اینجا بگوییم این است که زمین، از کم ریسک ترین گزینه های سرمایه گذاری است و آرامش و اطمینانی که در این زمینه وجود دارد، قابل مقایسه با بازارهای دیگر و نوسانات آزاردهنده آنها نیست. حتی به قول یکی از دوستان که ریسک خرید زمین، از گذاشتن سپرده در بانک هم کمتر است! و اگر نسبت سودآوری و ساده بودن آن را با کاسبی‌های دیگر مقایسه کنیم مسلماً سرمایه گذاری در حوزه زمین بر صدر خواهد نشست.

مروری بر بازار املاک در کلاردشت (۱۳۷۰ تا ۱۴۰۰ )

خرید و فروش زمین از حدود سال ۱۳۷۰ آغاز شد و با مطرح شدن عنوان «بهشت گمشده» از سوی رییس جمهور وقت، قوت بیشتری گرفت. شرح خسته کننده نمی‌دهیم. اما می‌خواهیم شما را به یک مقایسه دعوت کنیم که از نظر ما قابل توجه و جالب است. در آن سال ها زمین در روستا ها در حدود پانصد تک تومان بود. مواردی داشتیم که با ایجاد شهرکی محصور شده و یک ورودی و نگهبانی و تعدادی فاز شب و مقداری جاده سنگفرش، همان زمین را در همان سال به مبلغ ۵۰ هزار تومان  به فروش می‌رساندند. یک سود صد برابری در یک سال! با تحلیل این مورد به این نتیجه می‌رسیم: خرید خوب به جهت ناآگاهی فروشنده و فروش خوب به جهت ناآگاهی خریدار! 

سال ها گذشت و آگاهی ها به کمک اینترنت و بهبود فرهنگ خرید رفته رفته افزایش یافت و در حال حاضر با مراجعه به سایت ویلا۳۶۰ می‌توان از قیمت زمین در مناطق مختلف کلاردشت آگاه شد و این صفحه روزانه حدود هشتاد بازدیدکننده یکتا دارد. (مشاهده صفحه) 

امروز، اوضاع تغییر کرده. زمین مناسب برای خرید، ده درصد زیر قیمت است و قیمت مناسب برای فروش، ده درصد بالای قیمت. و این یعنی یک سود حدود سی درصدی! این را مقایسه کنید با سود ده هزار درصدی! بنابراین، می‌توان گفت ماجرای سه دهه کاسبی خرید و فروش زمین و سودآوری کلان پایان یافته است. و این یک نقطه ای بود که خوشبختانه به آن رسیدیم و اقتصاد ما از بیماری سودهای کلان کم دردسر رهایی یافت.

اما، نکته بسیار مهمی که باید گفت این است که همواره و همیشه خرید زمین، ارزش سرمایه را حفظ می‌کند. برای مثال اگر ماشین دو برابر شود، مسلماً‌ قیمت متوسط زمین نیز دو برابر می‌شود. و این امر به معنای زنده بودن همیشگی بازار خرید و فروش زمین در کلاردشت است. نشان به آن نشان که کلاردشت در حال حاضر حدود ۴۰۰ مشاور املاک فعال دارد و بیش از ۶۰۰ نفر هم به صورت غیر ثبت شده و به اصطلاح سرپایی مشغول مشاوره در زمینه املاک اند! لطف بفرمایید و این عدد را مقایسه کنید با جمعیت ۲۵ هزار نفری کلاردشت، مسلما رقم بالایی است و این نشانه ای است از رونق بازار خرید و فروش در کلاردشت.

کی بخرم؟ کجا بخرم؟

زمان مناسب برای خرید زمین، زمانی است که برف روی زمین نشسته! این از شگردهای مشهور دهه های قبل بود که تاریخ انقضاء آن ترفند به سر آمده و دیگر کار نمی‌کند! این امر از حقایق مشهود شهر کلاردشت است که آنهایی که نیازمند بودند، دیگر زمین‌های‌شان را فروخته‌اند و هرچه مانده یا برای متمولان کلاردشتی است که تعدادشان هم کم نیست، یا برای متمولان غیر کلاردشتی که تعداد آنها هم کم نیست! عبور کنیم و بپردازیم به این نکته مهم که زمان صحیح خرید زمین، زمانی است که زمینی سالم پیدا کردید که بلافاصله باید آن را خریداری کنید. 

تجربه چهل سال گذشته به ما می‌گوید قیمت ها در ایران در هر ده سال، ده برابر می‌شود. و رشد زمین تا حدودی بیشتر از این رشد متوسط بوده و هست. به عبارت دیگر بیش از تورم رشد داشته و این امر یعنی سودآوری. نکته اینجاست که میزان سودآوری بستگی بسیاری به محل زمین مورد نظر دارد. خلاصه اینکه، جایی که رشد خودش را کرده به اصطلاح قیمت آن اشباع شده، برای خرید و سرمایه گذاری چندان مناسب نیست. کلاردشت در مقایسه با شهر متل قو (سلمانشهر) که تقریباً رشد خود را کرده است ، در حال رشد تلقی شده و برای سرمایه گذاری به مراتب مناسب‌تر است. کلاردشت دارای پتانسیل‌های ذاتی فراوانی است که رشد پیوسته آن را تضمین می‌کند. مانند طبیعت سرسبز، هوای خنک و غیر شرجی، نزدیکی به تهران و نزدیکی به دریا. و آینده اقتصادی عجیب که به شهری لوکس و حیات خلوتی برای سوپر میلیاردرها تبدیل خواهد شد.

اما در خود کلاردشت هم مناطق توسعه یافته و در حال توسعه داریم! تصور کنید جایی با برند معروف و ویلاهای لوکس و جاده‌های مرتب و از این دست. این را مقایسه کنید با جایی که هنوز جاده‌های آن مرتب نیست و ویلاهای لوکس در آن نواحی کمتر ساخته شده، اما ویویی ابدی و بسیار خوب دارد. زمان که بگذرد، جاده اصلاح می‌شود، ویلاهای لوکس در آن اطراف ساخته شده و منطقه رشد می‌کند و قیمت در مقایسه با نواحی رشد یافته، رشد به مراتب بیشتر خواهد یافت. بیان کردیم که همه زمین ها رشد متوسطی دارند و نکته اینجاست که مناطق در حال رشد، رشدی فراتر از متوسط، مانند مناطق تهرانی نشین روستا ها. قبول این نکته برای نیمی از خریداران سخت است و ریشه این امتناع خاصیت ذاتی عمل خرید است. ما در مقابل رستوران لوکس که ماشین‌های فراوانی بر جلوی آن پارک است، راحت تر می‌ایستیم تا در مقابل رستورانی با ظاهری پایین تر! و تنها خریداران با ذکاوت می‌دانند که این قانون برای خرید زمین صدق نمی‌کند.

نکات دیگری هم هست که برای مثال، برای سرمایه گذاری میان مدت، زمین‌های چسبیده بافت که در آینده نزدیک به احتمال زیاد وارد بافت می‌شوند، موارد بسیار مناسبی است که گاهاً با رشد شش یا هفت برابری همراه است که ذکر نکاتی که باید در خرید و نگهداری آن ها و رایزنی هایی که لازم است انجام گیرد و بیان آنها مفصل است و فراتر از این متن که با هدف ایجاز نوشته شده است.

از این رو، زمان مناسب برای فروش، زمانی است که قیمت منطقه‌ای پر شده و شما خودتان به شخصه یا از طریق مشاوران قابل اعتماد از وجود زمینی سالم و زیر قیمت آگاه شده اید. این عمل را به اصطلاح کاسبی می‌گویند و به صورت خلاصه فروش زمین با قیمت پر و خرید زمینی زیرقیمت در مناطق در حال رشد. بسیاری از دوستان و مشتریان ما از این فرمول استفاده می‌کنند که زمین را در مناطق در حال رشد خریداری کرده و با ایجاد دیوار و دروازه و پوشش گیاهی و تر و تمیز کردن محوطه و گاهاً ساخت بنایی کوچک و تغییر کاربری و اخذ سند با قیمت به مراتب بالاتری به فروش می‌رسانند. در موارد بزرگتر، با خرید چند هزار متر زمین و تفکیک آن و احداث سر دروازه و عنوان مجموعه و نگهبانی و یک یا دو نمونه ساخت ویلاهای لوکس و درجه یک قیمت منطقه را در یک سال سه یا چهار برابر کرده و به راحتی به فروش می‌رسانند. که البته خدمات مهندسی ما در این مسیر بسیار کمک حال آنها بوده!

اقدام برای خرید

[قصد خریدم قطعی شده]

قدم اول :
بحث کاربری و انتخاب زمین

کلاردشت شهر زیبایی است. سی و چند روستا است که شش روستا یا بهتر است بگوییم محله، محدوده شهری را شکل می‌دهند و سی محله دیگر در پیرامون شهر پراکنده اند. برای آن دسته از عزیزانی که با کلاردشت آشنایی ندارند، باید بگوییم که لازم است در قدم اول لازم است تصورتان را از شهر و روستا اصلاح کنید. شهر کلاردشت، جایی نیست که دود و ترافیک داشته باشد! و روستای آن هم جایی نیست که هایدی و پیتر در پای کوهستان مشغول چرای گوسفندان باشند! بلکه، اگر شخصی اولین بار به کلاردشت بیاید و بلوار را ملاک شهر بودن قرار ندهد، متوجه نخواهد شد که شهر کجاست و روستا کجا. همه جا یک امکانات، همه جا یک نوع ویلا. و البته سرسبزی و طبیعت روستا ها مسلماً بهتر است. و خیال تان را راحت می‌کنیم که خبری از دود و آلودگی در کلاردشت نیست، هرچه هست، سرسبزی هست و چشمه و رود و آرامش و طبیعت تقریباً بکر. به عنوان اولین نکته، تکرار می‌کنیم که تصور اختلاف بین شهر و روستا را کنار بگذارید و گاهی در جلو در شهرداری گاو بر بلوار نشسته، در حالی که در انتهای دورترین محله ها، ویلاهای ده ها میلیاردی ساخته شده است. پیشنهاد ما این است برای آشنایی با کلاردشت از لینک «کلاردشت» و «محله های کلاردشت» استفاده کنید.

شمال شهر تهران، یا جنوب شهر اصفهان، مشخص است که مناطق لوکس و بالاتری است. چنین دسته بندی ای در کلاردشت نداریم و نخواهیم داشت. کلاردشت،‌ امکانات رفاهی مانند شهربازی های آنچنانی و پارک های بزرگ و باغ وحش و تله کابین و مراکز تفریحی شاخص ندارد، بلکه همه جا یک کیفیت است و تا حدودی شبیه یک پارک بزرگ است. اما، تقریباً همه محله ها را به می‌توان به محدوده‌های بافت قدیمی و بومی نشین، و مناطق جدیدتر و به اصطلاح «تهرانی نشین» تقسیم کرد. و این، نکته دوم.

کاربری، به عنوان نکته سوم، مهم‌ترین نکته‌ای است که در انتخاب زمین بایستی به آن توجه کرد. وزارت کشور برای شهر و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی استان مربوطه مسئول تهیه طرح هادی روستاها است. همانطور که از لفظ «هادی» می‌شود پی برد، این طرح ها وظیفه هدایت روستا را بر عهده دارند و هر ده سال یکبار با ملحوظ داشتن بسیاری از پارامترها، جهت گسترش محدوده و نحوه استفاده از زمین را بازنگری و پیشنهاد می‌دهند و به تصویب می‌رسد و بر خلاف لفظ آن که پیشنهادی است، لازم الاجرا است. در طرح هادی پیشنهادی کاربری های مختلفی مانند : «تجاری، آموزشی، فرهنگی،‌ مذهبی، باغات، فضای سبز، زراعی (داخل بافت)، اداری، ورزشی و ...» وجود دارد. که مجموعا، محدوده شهر یا محدوده روستا را شکل می‌دهند. تمام مناطق داخل محدوده روستا، تقریبا با هر کاربری، امکان ساخت وجود دارد و به یکی از دو شیوه «تغییر کاربری» یا «اجرا تحت نظر دهیاری و سپس پرداخت جریمه» می‌توان بنا احداث کرد.

زمین‌های کشاورزی چیست؟ خارج از محدوده شهر و خارج از محدوده روستا، زمین های فراوانی است که متعلق به اشخاص است و به اصطلاح «زمین‌های کشاورزی» است. طبق قانون «حفظ کاربری اراضی زراعی» مصوب ۱۳۷۴ و اصلاح آن در سال ۱۳۸۵ ، تقریباً اجرا نشده تا ۱۳۹۰ هیچ بنایی در زمین‌های بین روستا نبایستی احداث شود و آن زمین‌ها باید برای کشاورزی استفاده شود، حتی اگر سنگلاخی باشد و امکان رویش هیچ گونه گیاهی در آن نباشد! اداره جهاد کشاورزی مسئولیت زمین‌های خارج شهر و روستا را بر عهده دارد و بازرسان و دهگردشی های مرتب این اداره و البته دهیاران و شورا ها و البته گزارش‌های مردمی، همواره مراقب ساخت و ساز های غیرمجاز هستند. 

تیر برق و امکانات هیچ ارتباطی با قابلیت ساخت ندارد. فلانی ساخته، چرا من نتوانم بسازم.

سال ۱۳۹۰ به این سو.

 

ساختمان‌های پراکنده در دشت کلاردشت که خارج از محدوده روستا ها هستند، محصول سال های قبل از ۱۳۹۰ می‌باشند. حدود ده سال است که با اجرای این قانون و چندین و چند مورد تخریب ده ها مورد ویلای ساخته شده و در حال ساخت، خوشبختانه این قانون دیگر جا افتاده و به نوعی تضمین حفظ زیبایی طبیعت کلاردشت خواهد بود. بنابراین، به هیچ عنوان ویلاهای ساخته شده اطراف یک زمین، وجود امکانات آب و برق و گاز و غیره،‌ ملاک بر امکان پذیر بودن ساخت به هیچ عنوان نمی‌باشد. و حتما در خاطر عزیز داشته باشید که برای تعیین کاربری هر زمین، به شهرداری در شهر و دهیاری در روستا مراجعه کرده و تقاضای استعلام «کتبی» نوع کاربری نمایید. البته، متاسفانه باید بگوییم که در مواردی گزارش شده که در برخی موارد در اعلام نوع کاربری صداقت مورد انتظار را نداشته‌اند و برای تصاحب زیرقیمت، استعلام غیرواقعی داده اند تا زمین را با قیمت پایین‌تری از چنگ صاحب ملک بدر آورند. بنابراین، توصیه قطعی ما و البته خواهش ما این است که برای قطع کردن دست انسان‌های سودجو تعیین نوع کاربری را از تیم املاک ویلا۳۶۰ نیز بخواهید. به صورت رایگان، سالانه به هزاران نفر از مشتریان‌مان، بر اساس طرح هادی نقاط مختلف کلاردشت که همه آنها را در اختیار داریم،‌ نوع کاربری زمین‌شان را اعلام کرده‌ایم و به این کار افتخار می‌کنیم. برای کسب اطلاعات بیشتر، کلیدواژه «قانون حفظ کاربری اراضی زراعی» را در گوگل جستجو کنید.

از نکات خنده آوری که حین مرور اسناد به آن برمی‌خوریم این است که فروشنده، زمینی را به شرط ساخت به شخص خریدار فروخته است. این از آن حرفهاست! مالک کاره‌ای نیست که نوع کاربری را مشخص کند. به این دلیل، حواسم مان باشد که ادعای مالک بر امکان پذیر بودن ساخت، باد هواست!

قدم دوم
بررسی مشخصات ملک و آنالیز قیمت

هدف از خرید زمین احداث بنا است. گاهی هم سرمایه گذاری است. که یک ماه بعد یا چند سال بعد به فروش برسد. با این حال، همواره باید به پارامترهای مرتبط با ساخت بنا نیز توجه داشت. غیر از بحث کاربری که بحث مهمی بود و در بالا به آن پرداختیم، فاکتور هایی مانند مساحت، کد یا تراز ارتفاعی، چشم انداز فعلی، چشم‌انداز آینده، نسبت ابعاد، نحوه قرارگیری، شیب عمومی، عقب نشینی معبر، وضعیت حریم جوی یا رودخانه از پارامترهای دیگر است. علاوه بر این، مشخصه لوکیشن، وضعیت دسترسی و ویلاهای اطراف و تفسیر رشد منطقه‌ای از وظایف یک مشاور خوب است که باید به در اختیار خریدار قرار دهد.

می‌دانیم که یک مشاور خوب وظیفه دارد بر قوانین ملکی اشراف کاملی داشته باشد. علاوه بر این و در سطحی بالاتر، وظیفه دارد در مورد علم ساختمان اطلاعات کافی داشته باشد و در مورد شکل کلی ساخت مشاوره‌های مفیدی را ارائه دهد. طبیعی است که چنین مشاوره‌ای از دست مشاوران حرفه‌ای که در زمینه ساختمان تحصیلات عالیه دارند و سال‌ها در فرآیند ساخت و ساز  تجربه‌های فراوانی کسب کرده‌اند برخواهد آمد و ما در خدمت شما هستیم!

حالا بپردازیم به مشخصه «سلامت ملک» و صحت سند مالکیت آن. بحث جالبی است و لازم است مقداری بیشتر به آن توجه کنیم. همه زمین‌ها سند دارند. یا عادی، یا رسمی. از ما می‌پرسند که زمین سنددار به آن ها معرفی کنیم. در جواب می‌گوییم که همه زمین‌ها سند دارند و شرح می‌دهیم که سند بر دو نوع است، «رسمی» و «عادی». رسمی سندی است که اداره ثبت اسناد و املاک کشور می‌دهد که نام‌هایی مانند دفترچه‌ای و منگوله‌دار و غیره داشته که جانی خود را جدیداً به سند تک برگ UTM دار داده است. و سند «عادی» که تنوعی بیش از ده نوع دارد. و در آن میان و مهم‌ترین آن «مبایعه‌نامه قطعی» است که مفید است بدانید بیش از ۹۵ درصد زمین‌های کلاردشت و عموماً مازندران بر خلاف جاهای دیگر ایران سند شان از این نوع است.

در نظر داشته باشید در حدود بیست سال است که به زمین خالی سند نمی‌دهند و آن پنج درصد حاصل زمانی است که به زمین‌های خالی سند می‌دادند. اگر قصد گرفتن سند ثبتی برای زمین خریداری خود را دارید، ابتدا بایستی برای مجوز ساخت اقدام کرده و بنای مختصر یا کاملی را بسازید، آنگاه برای اخذ سند عرصه و اعیان اقدام کنید و پروسه آن شش ماه زمان می‌خواهد.

دانستیم که همه زمین‌ها سند دارند. بد ماجرا اینجاست که بعضی زمین ها چند تا سند دارند! اینجا آنجاست که باید بترسیم! و حواسمان را جمع کنیم. به اعتبار مالک نگاه کنیم که اگر از ما بپرسید، می‌گوییم مهم‌تر از هر چیزی اعتبار مالک است. سند تک برگ چیز خوبی است، اما با رو شدن برگه سندی که تاریخ آن قبل از سند تک برگ باشد، باطل می‌شود. برای صدور سند تک برگ به چند دست قبلی نگاه می‌کنند و یکی دو بار آگهی روزنامه ای که کسی نمی‌خواند و تمام! و این را گفتیم که تصور اینکه سند رسمی، وحی منزل است، تصوری اشتباه است و زمین سند داری وجود دارد که از نظر ما کاملاً بی ارزش است و در عوض زمین سند عادی داریم که به جهت سرشناس بودن و معتبر بودن مالک آن، با کمال اطمینان به مشتری معرفی می‌کنیم. به جهت کوچک بودن شهر کلاردشت، اعتبار سنجی مالکان برای ما کار چندان سختی نیست. برای خرید زمین وقت بگذارید و عجله نکنید و از بومی‌های منطقه در مورد اعتبار مالک پرس و جو کنید. و مشکل دار بودن یک زمین رفته رفته رو می‌آید. و زمین‌های داخل بافت که دور دیوار دارند بهتر است تا زمین های کشاورزی خارج بافت که حد و مرز ندارند و اجازه احداث دیوار هم ندارند و تا زمانی که نتوان آن را محصور کرد، ممکن است به ده نفر فروخته شده باشد و واقعاً خرید زمین در جاهای بکر شدیداً مستعد کلاهبرداری است!

مقداری در مورد آنالیز قیمت و بحث ارزش گذاری ملک صحبت کنیم. درجه اول، خرید سالم است و گران نخریدن، درجه دوم. می‌توان به اینترنت مراجعه نمود و با بررسی قیمت آگهی‌ها اطلاعاتی کسب کرد. از چندین مشاوره املاک سوال کنید تا حدود قیمت دستتان بیاید. در ذهن داشته باشید که قطعه هر قدر کوچک‌تر، گران تر. کاربری اگر مسکونی دایمی باشد که عالی. اگر مسکونی فصلی (ویلایی) باشد، قیمت افت می‌کند و اگر گردشگری باشد بیشتر افت می‌کند و همینطور تا انتها. 

برای تعیین قیمت زمین، فاکتورهای بسیاری وجود دارد. فاکتورهایی مثل کاربری، اعتبار فروشنده و غیره که تکرار آن خسته‌کننده است. اما همیشه قیمت را مالک تعیین می‌کند. و گاهی قیمت‌های بسیار فراتر از منطقه می‌شنویم که یعنی نمی‌فروشم! و گاهی قیمت‌های بسیار پایین‌تر از منطقه می‌شنویم که بوی کلاهبرداری می‌آید. چرا؟ چون اگر کسی نیاز به پول داشته باشد، بستگان و اطرافیان او زمین را از او می‌خرند. اگر نه، سرمایه‌دارن و البته مشاورین املاک بومی آن زمین را به اصطلاح خودشان شکار می‌کنند. و دیگر نوبت به خریداران غیربومی نمی‌رسد. اما همواره شاهدیم که مالباختگانی به طمع ارزان بودن، حاصل یک عمر پس‌اندازشان را اینطور از دست داده‌اند. و اگر از سوی کسی قیمتی به فرض پنجاه درصد زیر قیمت شنیدید و گاهاً‌ با اقساط چندین ماهه، آن فرد یا مجنون است، یا کلاهبرداری هفت خط!

دو نکته دیگر بگوییم و این بحث را تمام کنیم. یکی اینکه شخصی را در نظر بگیرید از فن خرید لباس بی‌خبر است. وارد فروشگاه می‌شود و رگال‌ها را ورق می‌زند و هیچ! از فروشنده قیمت را می‌پرسد و هر لباسی که قیمت‌ش بالاتر است، با خودش می‌گوید حتماً زیباتر و با کیفیت‌تر است. درست مانند این که از ما می‌پرسند گران‌ترین جای کلاردشت کجاست و می‌خواهند ببینند بهترین جای کلاردشت کجاست؟ باید بگوییم که هنوز که هنوز است قیمت‌گذاری زمین در کلاردشت بسیار نادقیق و غیرحرفه‌ای است، یکسان بودن تقریبی قیمت در نقاط مختلف کلاردشت علامت واضح همین مطلب است. برای مثال، ما می‌توانیم دو قطعه زمین با فاصله پنجاه متری با قیمت یکسان به شما نشان دهیم که یکی حداقل سه برابر دیگری ارزش دارد. و نتیجه امر اینکه به کیفیت زمین توجه کنید، و ملاک‌تان قیمت پیشنهادی نباشد. گاهی قیمت پیشنهادی یک قطعه که مالک تصور می‌کند خیلی بالا گفته، نصف ارزش واقعی آن هم نیست و گاهی موردی با نصف قیمت منطقه‌ای چنگی به دل نمی‌زند.

و نکته نهایی که برای حرفه‌ای تر ها است. اگر اهل فن هستید، مانند حلقه‌ای از دوستان خوش‌فکر ما، به سراغ زمین‌های با ابعاد غیر مستطیلی یا قناس بروید. زمین‌هایی در نگاه اول،‌ بدقواره و مثلثی یا در شیب تند که در هنگام تفکیک زمین‌های بزرگ معمولا یک دو قطعه اینطور می‌شود و حتی مالک آنها تکرار می‌کنند که این‌ها را که کسی نمی‌خرد. اما گاهاً این قطعات پتانسیل‌های ذاتی فوق‌العاده‌ای دارند که با فرم مهندسی و معمارانه می‌توان جانی به آن بخشید و چنین زمین‌هایی را می‌توان در بسیاری از موافق با نصف قیمت خریداری کرد.

قدم سوم
تنظیم سند

در پشت میز نشسته و فروشنده اسنادش را می‌آورد و خریدار مطالعه می‌کند. فروشنده بایستی داستان زمین را تعریف کند. که این ملک به فرض بیست سال قبل از فلانی به فلانی رسیده و دست های بعدی تا اینکه اکنون در اختیار من است. آنگاه برگه مبایعه‌نامه آورده می‌شود و اسم‌ها و مشخصات نوشته می‌شود و در انتها امضاء و اثر انگشت. و اگر از ما باشد و حمل بر بی‌احترامی نشود، تهیه فیلم و عکس یادگاری پیشنهاد بسیار مفیدی است!

نحوه نوشتن سند با نکات حساسی که انتقال مالکیت دارد، بسیار بحث مبسوطی است. و ما اینجا به چند نکته اکتفا می‌کنیم. برای مثال، تهیه نقشه زمین. اگر وسیله توزین گوجه، ترازو است، وسیله توزین زمین، تهیه نقشه است. حتماً قبل از تنظیم سند، نقشه زمین را تهیه کرده، آنطور که تمامی کنج های زمین دارای مختصات UTM باشد و آنگاه آن نقشه که به امضاء طرفین بیع رسیده جزء لاینفک (جدا ناشدنی) سند خواهد بود و کیفیت سلامت انتقال را بسیار بالا می‌برد. 

از برگه‌های معمولی که در کتابفروشی‌ها است، ابدا استفاده نکنید. چهار خط است و تمام! از برگه‌ای که اتحاده اصناف هر شهر در اختیار مشاورین املاک قرار داده است استفاده کنید که البته اکثرا بی‌اشکال نیست و بایستی چند اصلاح به فراخور بیع در آن انجام داد. معمولا در بحث اختیار باطل کردن سند در صورت نقص موجودی چک در سررسید و اسقاط خیارات (ساقط کردن اختیار باطل ساختن انتقال) که باید از مشاور بخواهید که تک تک بند ها را کاملا برای شما توضیح دهد. و فرق قول‌نامه که قولی است برای خرید در آینده با مبایعه نامه را برای شما شرح دهد. و حالات دیگری که اگر دلتان برای سرمایه‌ای که مدت‌ها برای کسب آن زحمت کشیده‌اید می‌سوزد، باید بدون تعارف بپرسید!

استعلام ها را هم که قبلا گرفته‌اید. استعلام کاربری از شهرداری و شورا و دهیاری و مسئول فنی و اگر خیلی حساس باشید و از بنیاد مسکن که ثبت نام آن هم از همان طریق دهیاری است که کپی ش و سند و عکس و نقشه و آمدن بازرس و چند هفته زمان. البته تقریبا هیچ گاه نیاز نمی‌شود چرا که ویلا۳۶۰ برای استعلام از وضعیت دقیق کاربری در کلاردشت، کافی است!

استعلام منابع طبیعی در صورت نیاز. و اگر انتقال سند ثبتی است، استعلام دارایی (نبودن در رهن بانک) و اداره ثبت و جهاد کشاورزی و قول و قرار برای انتقال آن در دفترخانه پس از پرداخت کل مبلغ بیع. و البته در حین مراجعه به مراجع دقت کنید! ما که حتی یک مورد هم ندیده ایم! ما فقط شنیده ایم که برخی از مراجع، خودشان دلالان قهاری هستند و بسیار دروغگو! ما که هر چه دیدیم انسان‌های با شخصیت، امین و درستی بودند. به هر حال، شما اگر مراجعه کردید و شنیدید که فلان کارمند جلو آمد و بر پشت دستش زد و به شما گفت آنجا قیمتش کمتر است و من بهتر از آن دارم،‌ با نصف قیمت، لبخندی بزنید و هر تصمیمی که مایل بودید بگیرید که یقیناً شما مختارید.